マンションの老朽化と、深刻な修繕積立金不足
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今回は2023年10月13日の日経ビジネスにて
老いるマンション 起こるべくして起こった修繕積立金不足
について共有させていただきます。
築年数の経過したマンションで、十数年ごとに行う大規模修繕で必要な修繕積立金の不足が課題となっている。
「1回目の大規模修繕は乗り越えられても、回数を重ねるごとに工事費用が高くなり、経済的な問題を抱える管理組合が増えている」（大和ライフネクスト・マンションみらい価値研究所所長の久保依子氏）。国土交通省によれば、日本には2022年末時点で約694万戸の分譲マンションがあり、そのうち2割弱に相当する約126万戸が築40年以上のマンション。その数は今後、32年には約260万戸、42年末で約445万戸と急増するという。
これらのマンションは、住宅ローンの普及を追い風に1970年代、都市部にて大量供給されたものがほとんどだ。建物の老朽化とともに、所有者である住民の高齢化が進んでいる。2つの「老い」を抱え、適切な管理がなされないままのマンションが増えてしまうと、周辺地域の住環境や景観の悪化につながるほか、エリア全体の資産価値の低下にもつながりかねない。
管理不全に陥る最も大きな要因が、修繕積立金の不足だ。
分譲マンションを購入した区分所有者は、マンション管理組合の一員として、共用部分の大規模修繕工事に備えた毎月修繕積立金をそれぞれの持ち分に応じて支払う。徴収方法には、段階的に額が増える「段階増額積立」と、初めから一定額を徴収する「均等積立」があるが、2010年以降に完成したマンションのうち7割弱が、段階増額積立となっている。
多くのマンション購入者は、月々の住宅ローン返済額と修繕積立金、管理費を合算して試算する。そのため、分譲会社は販売競争力低下を危惧し、契約時の初期費用が低い段階増額積み立てを設定する。こうした点が、後のトラブルにつながりやすい要因となっている。
修繕積立金の額は、マンションの仕様や設備の耐用年数などから必要となる費用を計算した長期修繕計画を基にして決まる。積立金残高が毎回の修繕計画に対して不足しないように収支計画を立てる必要があるが、遠い将来の修繕費用を正確に予想することは難しい。建築資材の高騰や人手不足に端を発する人件費の上昇で、実際のコストはかなり上振れている。18年時点では、全体の3割超のマンションで、修繕計画に対して積立金が不足していた。
不足に対しては、マンション管理組合で毎月の修繕積立金を値上げする決議が必要となるが、老朽化したマンションでは、住民の合意形成が取りづらいのが現状だ。個人向けに不動産コンサルティングを行うさくら事務所（東京・渋谷）の土屋輝之氏は「高齢の組合員から『工事自体は賛成だが、自分の次の世代にしてもらえないか』と言われることも少なくない」と話す。
事態の深刻化を避けるため、国交省は、積み立て途中で大幅な費用増額につながらないよう、引き上げ幅に一定の規制をかける方向で動き出した。
国交省の調査では、修繕積立金の最終的な増額幅は、平均で購入時の3.6倍。だが10倍になるケースもあるという。中でも築40年超のマンションは、新基準に即した耐震補強工事も必要となるケースも多く、コストはかさむ傾向にある。
築が古いマンションを購入する際は立地や価格だけでなく、マンションの管理組合の管理状況をしっかり確認しないと将来的な修繕費の負担となりますので注意が必要となります。
当社では販売だけでなく管理も自社で一貫して行うため、オーナー様の保有物件の資産価値を高める事も強みです。
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