物価高の影響で家賃上昇
不動産投資のノウハウ不動産投資の市況物価高、家賃も動かす 指数25年ぶりに上昇
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（2024年4月9日 日経新聞より一部抜粋）
物価上昇の波がついに国内の家賃にも波及し始めた。消費者物価指数（CPI）で賃貸住宅の家賃を示す指数は2023年に前年比0.1%上昇し、25年ぶりのプラスとなった。都市部などで賃上げや資材高騰で住宅の維持費用が増加していることが背景だ。新規賃貸契約だけでなく、契約更新時に家主が値上げを要請し、借り主も受け入れるケースが増えている。
約2万5000戸の賃貸物件を管理するアンビションDXホールディングス（HD）は、既存の入居者に対して契約更新時に賃料の5〜7%ほどの値上げを申し入れ始めた。同社の清水剛社長は「物価上昇など経済事情の変動や、近くの同種の建物の賃料と比較し、賃料の改定を契約更新者に相談している」と語る。
単身者向けの住戸を数多く手がけるレオパレス21によると「全国平均で賃料が1000円程度上がっている」という。
都心を中心に募集賃料は上昇しており、引き上げが受け入れられやすい環境だという。
不動産経済研究所（東京・新宿）によると、23年の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築マンションの平均価格は前年比28.8%上昇の8101万円で、過去最高値を更新した。資材価格や土地の上昇もあり、過去5年で35%上昇している。
賃貸住宅の動向に詳しい三井住友トラスト基礎研究所の前田聡紀氏は「新規募集の賃料が上がり、（既存居住者の）更新賃料に乖離（かいり）が生じている。このため既存の居住者に対しても更新時に増額を打診する例が増えている」と解説する。
不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）によると、東京23区の分譲マンションを新規に賃貸する際の募集家賃は2月に前年同月比6.2%上昇した。このような状況を受け、貸し手が既存居住者との更新契約時に新規契約との家賃の差を縮める動きを強めているもようだ。前田氏が賃貸管理会社に聞き取りをしたところ「値上げを受け入れる入居者も増え、交渉の機運が高まっている」という。
実際、更新賃料は緩やかに上がり始めている。国内の賃貸住宅に特化した不動産投資信託（REIT）のアドバンス・レジデンス投資法人の公表資料によると、2023年8月〜24年1月に更新対象の物件の約5割に賃料の引き上げを打診し、そのうち約66%の借り手が容認したという。結果として更新物件の賃料総額は更新前と比べ1.2%上昇した。
物価を長らく押し下げてきた家賃が賃金や物価情勢に応じて上がり始めれば、CPI全体を押し上げ、政府・日銀が掲げる2%物価安定目標の下支えとなりうる。
SMBC日興証券の丸山義正氏は「足元の家賃上昇はインフレ基調の重要な変化を示している可能性がある。新年度に入ってからも持続して上昇するかが焦点だ」と指摘する。
日銀は3月にマイナス金利政策を解除した。今後の追加利上げ次第では、変動型の住宅ローン金利の上昇を通じて、住宅保有コストが増加し、賃貸住宅の家賃にもさらに上昇圧力がかかる可能性もある。
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