不動産投資ローンと金利の関係
リスクと事例不動産投資のノウハウ
いかがお過ごしでしょうか。
いつもシノケンハーモニーの不動産投資ニュースコラムをご覧いただき
誠にありがとうございます。
本日は不動産投資をすでにお取組みされている方から
これからお取組みを考える方まで参考になるような記事がございましたので
紹介させていただきます。
【不動産投資】ローンを組んで「儲かるケース」「失敗するケース」の決定的差
＜ローン利用で「賃料収入の倍増」が狙える＞
不動産投資においてローンを利用することを、レバレッジをかけるといいます。
レバレッジとは、てこの作用という意味で、小さい力で重いものを動かすことを指します。
不動産投資においては、少ない自己資金で大きな運用規模を実現し、投資効率をアップ。
より大きなリターンを得ることを指します。
例えば、自己資金1000万円で不動産投資を始めるとします。
レバレッジを使わない場合、すなわち自己資金のみで1000万円の物件を購入、5％のリターンを得るとします。
すると、年間の賃料収入は50万円です（諸経費は考慮せず）。
一方、レバレッジを使うとどうなるでしょうか。
自己資金1000万円に加えて9000万円の融資を受け、1億円の物件を購入し、同じく5％のリターンを得るとします。
すると年間の家賃収入は500万円です。
ここから9000万円の融資にかかる利息270万円（金利3％と仮定）を差し引いても、230万円が残ります。
このように、同じ自己資金1000万円でも、ローンによるレバレッジをかけ運用規模を拡大することで、賃料収入が何倍にもなるのです。
ただし、レバレッジには注意しなければならないこともあります。
それは、購入した物件のリターン（利回り）とローン金利との関係です。
今のケースでは、購入した1億円の物件のリターン（利回り）は5％、ローンの金利は3％の想定で、ローンの金利のほうが低くなっています。
もし、ローン（9000万円）の金利が5％になると利息は450万円となり、年間の手取りは50万円にまで減ってしまいます。
これはレバレッジをかけない場合と同じ金額です。
さらにローンの金利が6％になれば利息は540万円となり、むしろ40万円のマイナスになってしまいます。
いわゆる逆ザヤの状態です。
ローンの金利が変わらなくても、賃料の低下などで物件のリターン（利回り）が下がれば、同じように逆ザヤが発生します。
以上抜粋
2022年12月29日(木)の幻冬舎オンライン経済記事より
如何でしたでしょうか。
このように不動産にはなんでもローンを組めばいいというわけではなく
少ない資金で大きな利益を生み出すには利回りと金利が関係してきます。
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