マンション改修の要件緩和
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マンション改修の要件緩和 同意8割に
政府検討、老朽化対策促す 建て替えず長期利用政府は分譲型の老朽マンションのリノベーション（大規模改修）をしやすくする。
個人が専有する部分を含む改修は現在「所有者全員」の同意が必要だが「5分の4以下」にする案を軸に検討する。
2024年度にも区分所有法を改正する。
安全性を高めて寿命を延ばし、安価な物件の供給を後押しする。
国土交通省の推計によると21年末のマンション686万戸のうち築40年以上は116万戸。
41年に425万戸になる見込みだ。
1970年代の高度成長期に多く建設され、古い耐震基準のものもある。
倒壊の危険性があり売却も難しくなるため対策が急務になる。
マンションの建物を新しくする手法には主に
(1)建物を解体して新しく建て直す「建て替え」
(2)骨格を変えず内外装や設備、間取りなどを変える大規模改修
(3)敷地を含めて売却し所有者に資金を分配して再生がある。いずれも所有者らで構成する管理組合で決める。
所有者は長期居住の高齢者から投資家まで様々で、所有目的も異なる。
建て替えや大規模改修は資金が必要で、追加負担なしに住み続けたい高齢者らは慎重になる。
政府は既に建て替えの同意の要件は現行の「5分の4」から「4分の3」などに下げる案を提示済みだ。
さらにリノベの要件も緩める。建て替えの要件にあわせて「4分の3」にする案もある。
エレベーターや廊下、外壁などの共用部分だけの修繕なら要件は「過半数」または「4分の3」だが、個人が所有する専有部分を含める大規模改修は「全員」になる。
マンション市場に詳しい東京カンテイ（東京・品川）の高橋雅之主任研究員は「空室も所有者を探さないといけない。本人死亡時は相続人から連絡を取り、相続人が複数いる場合はさらに合意が難しい」と話す。
共用部分に関しては、所有者が毎月一定額を払って資金をためる「修繕積立金」を設定する例が多い。
一方で大規模改修のために積立金を設定する例は要件が厳しいため現状は少ないとみられている。
建物の骨格を残す大規模改修は建て替えより金額を抑えられる。
建て替えの場合、所有者1世帯の平均負担は2012～16年の調査で1100万円ほどだった。
要件の厳しさや資金面の問題で、全国の建て替え件数は国交省の把握分で21年度は7件しかなかった。
建築技術が高度化し、いまは大規模改修でも必要な耐震性を確保できる。
所有者が決断しやすい仕組みに変えることで老朽マンション対策の核に据える狙いだ。
「要件の緩和だけでは不十分」との指摘もある。
資金の問題だ。
国交省によると共用部分のための修繕積立金ですら、計画通りに積み立てないマンションが全体の35%に上る。
高橋氏は「要件が緩和されても資金がなければ改修の合意はできない。補助金や税制優遇などの支援も必要になる」と説く。
法改正のタイミングで予算や税制で対策を検討すべきだとの声もある。
2022年11月1日 日経新聞朝刊より引用
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