個別の物件の価値を見分ける力
不動産投資のノウハウ
いつもシノケンハーモニーの不動産投資ニュースコラムをご覧いただき
誠に有難う御座います。
2022年もあと半年となりました。
コロナ禍において、時間の経過を早く感じる方も多いかと存じますが
いかがお過ごしでしょうか。
最近では、岸田首相が打ち上げた「資産所得倍増計画」や、
「年金受給額引き下げ」のニュースから
ご自身の将来に関して、年代問わずお考えになる方が増えております。
今回は資産形成の選択肢のひとつである、
不動産投資の判断基準に関する記事がございましたので
ご紹介させていただきます。
不動産投資、市況より物件の価値で判断を
＜不動産価格の上昇トレンドはいつまで続くのか＞
投資で得る利益の源泉の一つは「安く買って、高く売る」ことだとされます。
不動産サイクルを考えたときに最もシンプルなのは市況が低迷しているときに買って、高騰しているときに売るという方法です。
不動産販売価格と賃料の推移をみれば、過去のピークや谷はわかります。
例として、東京23区の中古マンションの成約価格とマンション賃料の推移を見てみることにしましょう。
＜物件の価値を見分ける「目利き力」＞
グラフを見て「今は買い時ではないのかもしれない」と考える方も、「まだまだ上がるはずだ」と考える方もいらっしゃるでしょう。
今がピークかどうかは、実は不動産投資のプロでもわかりません。
では、継続的に不動産投資を行っているプロは何をもって判断しているのでしょうか。
不動産投資のプロは市場のトレンドだけでなく、個別の不動産の価値が割安かどうかに注目しています。
割安かどうかというのは、「相場より割安かどうか」というシンプルな判断基準もあれば、「比較的少ない投資で一定の収支改善が見込めるかどうか」といった判断基準もあります。
後者は、リノベーションなどの投資で賃料を上げる余地がある、さまざまな工夫で運営費用を削減する余地がある、というものです。
＜資産ポートフォリオも考慮を＞
自身の資産ポートフォリオの観点から不動産投資を判断する方法もあります。
例えば老朽化した賃貸物件しか保有していない場合。
新しい賃貸物件への買い替えは市場での競争力を手に入れられますし、減価償却費を費用として計上することによる節税メリットも期待できるという点で合理的です。
こうした節税メリットもあり、不動産投資を検討される方が多いのも事実です。
とはいえ、物件の収支が中長期で安定するか、市場価格が適正か、などの見極めも必要ですし、節税対策として適正か、といった点について十分に留意する必要はあります。
＜市況だけで投資判断は無理＞
不動産価格のトレンドだけで不動産投資をすべきかどうかを判断するのは無理があります。
やはりどんな市場環境であっても個別物件をしっかり分析する目利き力を身に付けておくことが不動産投資には必要でしょう。
資産ポートフォリオの観点から不動産投資を検討する場合でも目利き力は必要になります。
不動産投資には、目利き力を身に付けるための努力とよいパートナーとの関係構築が必須なのです。
2022年6月13日(月) 日本経済新聞より引用
いかがでしたでしょうか。
実際、「今は買い時ではないのでは。」「自分に合うのか分からない。」
などのお声も多くいただいております。
ただ記事にもございますように
その方のお考えやご状況によって何が合うのかは様々ですので
シノケンハーモニーでは、資料を交えながら
皆様が安心してご検討いただけるようご提案させていただいております。
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また不動産投資経験がおありの方は今後の運用の見直しなど。
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