修繕積立金、目安に届かないマンションが半数以上
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
マンションの資産価値を維持する為に、必要不可欠なものはなんでしょうか。
様々なポイントがございますが、一つ、重要なキーワードとして「修繕積立金」がございます。
修繕積立金とは、建物の維持管理をしていくため、区分マンションの各オーナーが
管理組合へ積み立てていく資金のことです。
この、修繕積立金を使って、外壁の塗装であったり、屋根上の防水加工などの修繕工事を行います。
実は今、この、修繕積立金が不足しているマンションが増えているということをご存じでしょうか。
日経新聞の記事を紹介させて頂きます。
平成30年3月27日(火) 日経新聞朝刊より
引用はじめ
マンションの修繕工事に使う財源が不足する懸念が強まっている。
所有者が払う修繕積立金の水準を日本経済新聞が調べたところ、全国の物件の75％が国の目安を下回っていた。
適切な維持管理には引き上げが必要だが住民合意は簡単ではない。
特に大都市に多い超高層住宅（タワーマンション）は増額に不安がある。
管理不全予備軍の増加は周辺に悪影響を及ぼしかねない。
マンションの劣化を防ぐには12～15年ごとの大規模修繕が必要だ。
１回目は外壁塗装などで済むが、２回目以降は給水・排水管や昇降機の更新に移り、工事費が膨らむ。
積立金が足りないと適切に修繕できず資産価値が落ちる可能性が高まる。
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。
30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。
新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
日経は不動産情報会社グルーヴ・アール（東京・港）の協力を得て、全国の物件の１割にあたる１万４千棟の修繕積立金を分析した。
基金の実勢平均額を加え独自に試算すると、約１万500棟が国の目安を下回った。
このうち、約900棟あるタワーマンションは８割弱が未達だった。
国の目安の半分に達していない物件も１割あった。
(中略)
日経の調べでは築20年以上でも56％が国の目安に届いていない。
「住民の所得が年齢とともに増え、段階的な増額も許容される前提は崩れてきた」。
東京カンテイ（東京・品川）の井出武上席主任研究員は低成長・高齢化時代の限界を強調する。
国交省によると、マンションの世帯主が60歳以上の比率は1999年度の26％から13年度は50％に高まった。
東京都八王子市のあるマンションは昨年、最初の提案から８年がかりで増額を実現したが「高齢者から『値上げは勘弁して』との声が多く上がった」（担当したマンション管理士）。
「大規模物件ほど合意形成が難しい」と見るのは不動産コンサルティング、さくら事務所（東京・渋谷）の土屋輝之執行役員だ。
世帯数が多く、「住民の世代も所有目的もバラバラだからだ」。
実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68％と高いままだ。
埼玉県川口市にある築20年近い55階建てマンションは修繕積立金が１平方メートル当たり月93円。
昨年２月に終えた工事は屋上の防水加工や壁面修復などに12億円を投じた。
34年に予定する次の工事は資金が不足する恐れがある。管理組合は積立金を段階的に上げる方針だが、合意形成の壁は高く、理事長は「丁寧に説明していくしかない」と話す。
国交省の指針作りを担った東洋大の秋山哲一教授は「タワーマンションは築30年以上が少なく、機械設備や配管工事の経験に乏しい。費用増リスクを踏まえ、修繕計画を見直すべきだ」と説く。
(中略)
無駄な工事を抑える努力も欠かせないが、適切な修繕に手が回らなくなるとどうなるか。
日大の中川雅之教授は「マンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下を招く。
周辺の地価にも悪影響が及ぶ」と警鐘を鳴らす。
修繕積立金の増額は、マンション経営において
「見えないランニングコスト」と言われております。
修繕積立金が不足しているマンションは、必ずと言っていいほど
将来的に収益が悪化し、また、資産価値も下落します。
こういった事例は、中古の高利回り物件に特に多い話なので、お気を付けくださいませ。
その他にも、マンションの資産価値を維持するために重要なポイントは、いくつかございます。
続きは、弊社のセミナーや、無料相談会にてお伝えさせていただきます。
ご興味がございましたら、ぜひ一度お気軽にお問合せくださいませ。
