マンションの積立金、７５％も不足？！
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
本日は日経新聞に興味深い記事がございましたので
共有させて頂きます。
≪3月26日≫
マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく
マンションの修繕工事に使う財源が不足する懸念が強まっている。
所有者が払う修繕積立金の水準を日本経済新聞が調べたところ、全国の物件の75％が国の目安を下回っていた。
適切な維持管理には引き上げが必要だが、住民合意は簡単ではない。
特に大都市に集まる超高層住宅（タワーマンション）は増額に不安を抱える。
管理不全予備軍の増加は周辺地域に悪影響を及ぼしかねない。
マンションの劣化を防ぐには12～15年ごとの大規模修繕が必要だ。
１回目は外壁塗装などで済むが、２回目以降は給水・排水管や昇降機の更新に移り、工事費が膨らむ。
積立金が足りないと適切に修繕できず資産価値が落ちる可能性が高まる。
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。
30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。
新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
■合意形成が壁に
日経は不動産情報会社グルーヴ・アール（東京・港）の協力を得て、全国の物件の１割にあたる１万４千棟の修繕積立金を分析した。
基金の実勢平均額を加え独自に試算すると、約１万500棟が国の目安を下回った。
このうち、約900棟あるタワーマンションは８割弱が未達だった。国の目安の半分に達していない物件も１割あった。
修繕工事費は建物の立地や形状、設備内容に左右されるので、国の目安を下回っても「すぐに不適切とは判断されない」（国交省マンション政策室）。
一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。
ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要だ。管理規約を変える増額は所有者の４分の３以上の同意が求められる。
日経の調べでは築20年以上でも56％が国の目安に届いていない。
「住民の所得が年齢とともに増え、段階的な増額も許容される前提は崩れてきた」。
東京カンテイ（東京・品川）の井出武上席主任研究員は低成長・高齢化時代の限界を強調する。
国交省によると、マンションの世帯主が60歳以上の比率は1999年度の26％から13年度は50％に高まった。
東京都八王子市のあるマンションは昨年、最初の提案から８年がかりで増額を実現したが「高齢者から『値上げは勘弁して』との声が多く上がった」（担当したマンション管理士）。
「大規模物件ほど合意形成が難しい」と見るのは不動産コンサルティング、さくら事務所（東京・渋谷）の土屋輝之執行役員だ。
世帯数が多く、「住民の世代も所有目的もバラバラだからだ」。
実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68％と高いままで、全体の56％と格差が生じている。
埼玉県川口市にある築20年近い55階建てマンションは修繕積立金が１平方メートル当たり月93円（基金の影響除く）。
昨年２月に終えた修繕工事は屋上の防水加工や壁面タイルの修復などに12億円を費やした。
34年に予定する次の工事は資金が不足する恐れがある。管理組合は積立金を段階的に上げる方針だが、合意形成のハードルは高く、理事長は「丁寧に説明していくしかない」と話す。
■計画見直し必要
国交省の指針作りを担った東洋大の秋山哲一教授は「タワーマンションは築30年以上が少なく、機械設備や配管工事の経験に乏しい。
費用増リスクを踏まえ、修繕計画を見直すべきだ」と説く。
マンションリフォーム推進協議会の15年度の調査では、修繕工事費が積立金を上回った事例が11％。
不足分は借り入れなどで穴埋めするほか、一部工事の延期や削減でやり繰りしている。
財源が限られる中で無駄な工事を抑える努力は欠かせない。
だが適切な修繕に手が回らなくなるとどうなるか。
日大の中川雅之教授は「マンションの老朽化の速度が上がり、景観の悪化や防災機能の低下を招く。
周辺の地価にも悪影響が及ぶ」と警鐘を鳴らす。
《以上、抜粋》
皆様、如何でしたでしょうか？
マンションを維持するには管理費や修繕金が必要不可欠です。
記事にもございます様に管理・修繕がされず資産価値が低下する可能性もございます。
今後はこのようなマンションが多くなるのではないでしょうか？
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