「利回り」が高い物件の落とし穴
今日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
今回のテーマは「利回り」です。
日々、沢山のお客様にお会いさせて頂き、お話しさせて頂く中で
皆様が様々なご目的(年金対策、生命保険効果、節税対策、インフレ対策、相続税贈与税対策など)や様々な角度(立地、物件の仕様、利回り、販売会社の規模業績など)から不動産投資をご検討されていらっしゃいます。
その中の、一つの指標として「利回り」と言う言葉があります。
投資を検討していく中で、一度は聞いたことがある言葉ではないでしょうか？
不動産投資の一般的な利回りというものは、年間の賃料収入÷物件価格＝利回りとなります。
例えば、家賃が10万円で物件価格が2700万円の場合は
120万円(年間賃料)÷2700万円(物件価格)＝4.4％(利回り)という具合です。
なかには利回り10％以上の中古物件を探しているという方もいらっしゃいますが
利回り10％の物件と言うと
120万円(年間賃料)÷1200万円(物件価格)＝10％(利回り)となります。
このように数字だけを見れば、非常に魅力的で誰もが手を出したくなるような物件ですがここで一つの疑問が生じます。
【この物件のオーナー様は、何故これほど賃料が取れる高利回りの物件を手放されるのでしょうか？】
これには、何かしらのリスクが隠されている可能性があります。
例えば
「ゴミが散乱していたり、自転車が乱雑に置かれていたり、共用部分の管理が行き届いていない為、空室が続き、なかなか次の入居者が決まらない」
「違法エステや事務所として利用している入居者がほとんどでスラム化してしまっている」
といったケースで、頭を悩まされている方からご相談を頂くケースもございます。
利回りが高い物件が全てこのようなリスクを抱えているという訳ではありませんが
極端な高利回り物件には上記のようなリスクが潜んでいる可能性があります。
そして、利回りは満室想定となりますので、空室が続いてしまえば利回り10％どころか
ローン返済だけが残ってしまうリスクもあります。
高利回り物件を見つけると、どうしても目の前の数字ばかり見てしまって、
いかに、いい条件で (利回り等) その物件を手に入れるか？と言う点に目が行き過ぎる故に、購入後の事まで考えるのが疎かになってしまいがちです。
一番大事なポイントは、物件購入後の長期に渡る賃貸経営まで、目を向けることが出来ているのか？と言う点です。
そこからが、本当のスタートです。
購入時には、「長期に渡って満室を維持し、順調に運用していく事が出来るのか？」
「優秀な管理会社が所有物件の管理をしてくれるのか？」
と言う点を今一度、見直してみても良いかもしれません。
弊社では、空室リスクや収益悪化のリスクなど、様々なリスクを回避するシステムをご用意させて頂いており、堅実に安定して長期的に運用できる「失敗しない不動産投資の秘訣」のノウハウを皆様へお伝えさせて頂いております。
詳しくは、無料の不動産投資セミナーもしくは個別相談会にてご説明させて頂いておりますので、この機会に、是非ご参加くださいませ。
