山手線が｢住みたい沿線｣で首位になった理由

山手線はオフィスビルの林立する都心の移動路線だ。
そんな山手線沿線に住むというイメージは湧きにくいかもしれない。

しかし、不動産・住宅サイト「suumo(スーモ)」の「住みたい街ランキング」では、2016年の路線別1位は山手線だった。
自由が丘や田園調布を抱える東急東横線、吉祥寺が人気のJR中央線を上回る。

駅別では恵比寿がトップ

駅別で見ると1位の恵比寿を筆頭に、6位目黒、7位池袋、8位新宿、9位東京と、上位10駅のうち半数の5駅を山手線が占める。
2010年は6位新宿、7位恵比寿、8位池袋の3駅のみのランクインだったが、「沿線に住みたい路線として山手線の評価が高まっているのは間違いない」と、不動産コンサルティング会社・トータルブレインの杉原禎之専務は指摘する。

杉原氏が山手線沿線の新築マンションの坪単価を2015年1月～2016年9月の平均価格と2000～2005年の平均価格で比較したところ、6割以上も上昇しているという結果になった。
ちなみに東急田園都市線、小田急線、東武東上線など私鉄各路線では同時期に3～4割しか上昇していない。

駅別で見ると違いはさらに顕著になる。山手線の駅別で新築マンション坪単価の上昇率を見ると、トップは御徒町の113％。その坪単価437万円は、JR中央線の荻窪や三鷹、田園都市線の三軒茶屋や池尻大橋といった人気の高い街の坪単価を上回る。
ちなみに2000～2005年当時は、御徒町の坪単価はこれらの街よりもずっと下だった。

上昇率4位の西日暮里の2000～2005年当時の坪単価は総武線・市川あたりと同水準だったが、現在は330万円。
小田急線・千歳船橋、京王線・桜上水に匹敵する。

ラブホテル街で知られる鶯谷も11位にランクイン。
同期間に新築マンション価格が60％上昇した。坪単価は295万円で、人気沿線の人気駅と比べてもまったく遜色がない水準だ。

職住近接がトレンドに

また、品川、恵比寿、目黒といったエリアは、ファミリータイプの広さでは「億ション」になるが、夫婦ともに高収入を得ているカップルなら購入は可能だ。
こうした世帯にとっては交通利便性の高い山手線沿線での居住は好都合であろう。

山手線沿線は大型再開発が目白押しで、将来への期待も高まっている。
大手町では186万平方メートルの連鎖型再開発プログラムが進行中。
日本橋、八重洲、京橋でも多数の計画がある。

新橋―品川間ではニュー新橋ビル、東芝本社ビル、世界貿易センタービルの建て替え計画のほか、JR東日本による品川―田町間の再開発が控えている。
田町、品川それぞれの駅周辺でも再開発計画がある。

渋谷駅周辺では東急グループを中心とした超大型の再開発が行われている。
新宿では、時期は未定だが小田急グループが意欲を見せている西口駅前の再開発計画がある。

池袋では豊島区役所跡地にオフィス・商業棟の建設計画があるほか、西口駅前も再開発の計画がある。
西日暮里は駅前再開発が予定されており、商業施設・公共施設・住宅の複合開発となる予定だ。

新築マンションの建設計画も多い。神田駅周辺では古い事務所ビルの建て替えが盛んだが、敷地が狭いためにオフィスビルではなくマンションが建設される傾向がある。
東京駅の隣という抜群の利便性から、坪単価はさらに大きく上昇する可能性が高い。

最も将来期待が高い山手線

「山手線は現在でも圧倒的な実力を持つ路線だが、進行中の再開発によって沿線の駅力がますます高まる。
最も将来期待が高い路線だ」と杉原氏は言う。
10年後、20年後の山手線はどのような姿になっているのか。
今後の変貌ぶりから目が離せない。

皆様いかがでしょうか。

この記事には、不動産投資に重要なポイントが2つ書かれております。

その2つとは

①入居者のニーズ
②坪単価の上昇

上記の2つです。

では何故この2つが重要なのでしょうか。

まず1つめの入居者のニーズですが、記事の中に職住近接がトレンドと書かれております。

要するに入居者は、交通利便性を重視している傾向にあるということです。

その理由は、単身者やDINKSといった方が、都内では増えてきているからです。
時代の変化とともに、入居者のニーズは変化します。

では今後のニーズを考えた際に、日本は単身者やDINKSが増えていくと予想されております。
ということは、交通利便性を求める方が増えるのではないでしょうか。

では物件を選ぶ際に、交通の利便性が良い場所と交通の利便性があまり良くない場所では、どちらを選びますでしょうか。

続いて2つ目は、坪単価の上昇です。

そもそも坪単価は、何故上昇するのでしょうか。

それは記事の中にもございますが、再開発が行われているからです。

再開発が起きると、自然と人は集まり、結果としてその土地の価値は上がっていく傾向にあります。

では物件を選ぶ際に、これから再開発が入るエリアと、今後再開発が見込まれないエリアのどちらを選ぶでしょうか。

何故この2つが不動産投資で重要なポイントなのか、少しはご理解頂けましたでしょうか。

この2つのポイントを踏まえて、今後どのような場所に物件を持つのが良いのか、
イメージが湧いてきた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

弊社では、様々な観点から将来を予想し、土地の仕入れから施工・販売・管理まですべてをグループでやっております。

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