区分所有の良し悪し
本日は、一棟所有よりも良いってホント？
区分所有のメリット・デメリットのウソホントについてお話し致します。
■区分所有とは
区分所有とは、マンションやオフィスビルなど、一棟の建物が部屋ごとに区分され別々に居住や商業施設・オフィスとして利用が可能であるような場合各区分をそれぞれ所有する事を指します。
また、その区分を所有する権利のことを区分所有権と呼びます。
区分所有では、区分を購入した人が独占的に利用可能なスペースは「専用区分」とよばれ、これに対して廊下やエレベーター、エントランス、階段など、全ての区分所有者・利用者が共同で利用するスペースは「共有部分」と呼ばれます。
マンションの区分所有者は、専用部分だけでなく共有部分についても所有権を持ち、その持分は建築物の全ての専有面積のうち、所有する専有部分の床面積の割合によって決定されます。また敷地についても共有持分を所有することになります。
つまり区分所有者は専有部分の「区分所有権」の他に、共用部分の「共有持分権」と敷地権」を含めた３つの権利を持つことになるのです。
■一棟所有と区分所有の違いと、そのよしあし
区分所有に対して、マンションやオフィスビルを一棟物件丸ごと所有することを一棟所有といいます。
一棟所有のメリットは、複数の部屋を持つことにより空室リスクが少なくなる事が挙げられます。
また所有戸数が多いいため収益性が高いのも特徴です。
また、賃料の変更などを自由に変更できるのも一棟物件のメリットであるといえるでしょう。
ただし、一階や北向きの部屋などの人気のない部屋を所有する事になるデメリットも持ち合わせています。
また購入には莫大な資金が必要であるため、空室率が高くなった場合など、高いリスクを抱える事も挙げられます。
さらに場所が集中しているため災害が生じた場合の損害が大きくなる傾向がある事も覚えておかなくてはなりません。
■区分所有のメリット・デメリット
区分所有の場合、購入に必要な費用が少なく済むという点が最大のメリットといえるでしょう。
融資を受ける場合でも、少額である事から融資を受けやすくなります。
またさまざまな立地に複数の部屋を所有することができ、災害リスクを分散する事も可能です。
さらに売却の際には少額である事から買い手が見つけやすいというのも区分所有のメリットです。
他方、所有する部屋が空室となってしまった場合、収益がゼロになってしまうのが大きなデメリットです。
■区分所有のリスクと回避策
区分所有にとって最も厄介なのが空室に伴うリスクですが、リスクを回避する方法もあります。
まず重要なのが、企業の移転などの想定外のことが起きやすい地方を避け東京２３区などの人口が多くしかも安定した地域の物件を選ぶことです。
またファミリータイプよりもワンルームタイプのマンションの方が、空室リスクは回避しやすい傾向にあります。そして入居者が退去して後でも次の借り手がつきやすいのが特徴です。
さらに新築やなるべく新しい物件に投資するのもリスクを回避する方法として有効となります。
なぜなら、設備が時代遅れで耐用年数が短い古い物件よりも、長期的に安定した収入を期待できる為です。
■経済状況や目的に合わせた手段を
今回は、マンションやビルを区分所有のする事のメリット・デメリットについて一棟物件と比較して紹介してきました。
区分所有の一番のデメリットである空室ですが、弊社では35年間空室保証をしております。
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