アパート経営に潜む落とし穴
しかし、予測不能な原因で失敗するというケースは少なく、多くの場合は明確な「理由」で失敗しています。
そこで今回はアパート経営において、失敗する人に共通している3つの理由をお伝えします。
1.アパートがあれば自然と収入が入ると考えてしまう
当たり前のことですが、アパート経営では入居者がいなければ家賃収入も発生さしません。
アパートを建てれば、アパートを購入すれば、何もしなくても満室になり賃料収入が入ると安易に考えている方は失敗します。
そうならないためには、下記のようなポイントに注意する必要があります。
・空室が発生しても、収支が赤字にならないような対応ができるか
・空室が発生した時に頼ることができる、入居者探しに強い仲介業者を知っているか
・退去者が続出しないような対策を持っているか
新築または築浅で入居者がすぐに決まるような時は、空室が発生しても何とかなるのかもしれません。
しかし、満室の時から空室発生時の対策や、空室が何室までなら赤字にならないのかなど、シミュレーションをしておくことが賢明です。
アパート経営の手腕は、中長期的な空室対策に現れます。
2 表面利回りばかりを重視する
不動産投資で重視されるのが「利回り」です。
一般的に利回りと呼ばれている「表面利回り」の計算方法は、以下のようになります。
年間賃料÷物件価格×100＝表面利回り（％）
この数字が高ければ高いほど収益率は高く、物件を割安に買うことができれば利回りは高くなります。
しかし、表面利回りの高さばかりに注目し、とにかく利回りの高いアパートを安く購入することがベストであると思っている方は、アパート経営で失敗することが多いです。
割安で販売されるアパートは
・老朽化しており、今後、大規模修繕が必要になる
・古くて住みにくく、入居者が決まりにくい
というようなものが少なくないのです。
割安で売り出されるには、それなりの理由があるということです。
こうした物件は購入後に、多大な修繕費用や回収費用が発生したり、空室が続いて賃料収入が減少したりするので、結果的に利回りが低くなってしまうケースが少なくないのです。
3 アパート管理をおろそかにしてしまう
アパートの利回りを高めるひとつの方法は、経営にかかるコストを少なくすることです。
アパート経営のランニングコストといえば、管理業務にかかる費用でしょう。
これを管理会社に依頼すると、一般的に賃料収入の5～8％を支払うことになります。
「自分でやれば費用が浮く」と考えて自分でアパート管理をした結果、失敗してしまうケースがあるのです。
アパートの管理業務は、建物の清掃や入居者からのクレーム、提案への対応が中心です。
副業でアパート経営をされているオーナーが清掃を自分でやろうとしても、本業の都合や急な用事などですぐ対応できないことも少なからずあるでしょう。
また、入居者から自分にクレームなどの電話連絡があっても、「知らない番号だから電話に出ない」「遅い時間にかかってきたから後日にかけ直す」「細かい要望まで面倒を見る必要はない」というようなことになりがちです。
「このアパートは自分の所有物だから」と思うと、つい対応が甘くなりがちです。
実はこうしたことが、空室問題の原因になることが少なくないのです。
このような対応が繰り返されると、入居者は「快適に生活できないアパート」という印象を持ち、退去してしまうのです。
経費が抑えられるからといって、アパートの管理をおろそかにすると失敗します。
いかがでしょうか。
実はこの他にも、アパート経営に潜む落とし穴、はございます。
詳しくは個別相談会にて、お話しさせて頂きますので、お気軽にご相談ください。
