現在のマーケットで真に投資すべき不動産とは？
今回は『現在のマーケットで真に投資すべき不動産とは？』について、書いてみたいと思います。
昨今の不動産マーケットは、日銀の異次元金融緩和の影響もあり、活況を呈しています。
その裏には、「お金を借りやすくなっている状況がある」ということは、このメルマガの会員様もなんとなくお感じになっていらっしゃることと思います。
たとえば、日本銀行の発表によると、2016年の7月～9月期の新規貸付件数は、54万1280件で、総額は69兆6698億円でした。
前年の2015年と比較すると、2万5646件増加し、総額では4兆6937億円増加しました。
そのうち、個人の不動産賃貸業に対する貸付は、1年で1万6000件以上の増加し、金額にすると、1兆円近く増加したそうです。
金融緩和の影響で、融資条件が緩くなり、その結果として、様々な方が不動産投資に参加できるようになってきている、とも言えます。
一方で、新しく不動産投資をスタートした方が、「高利回り」と謳われている物件を購入し、自己破産する問題が浮上している、という記事も、不動産賃貸業の業界紙に報じられることが増えてきました。
こういった「自己破産」をすることになる個人投資家の方たちの共通点とは、いったい、何なのでしょうか？
一つ言えるのは、投資家の方々は、何も、自ら進んで自己破産をするために投資をしているわけではない、ということです。
つまり、「これなら成功する！」「これならイケる！」「これで自分は勝ち組になった」と思って投資判断をしているのです。
また、そういった方々に共通するのは、高年収でかつ高学歴の人が多い、という特徴も共通しています。
つまり、一般的には、知識レベルでも優秀であり、仕事のレベルでも有能である方々が、「投資」の世界になると、合理と非合理が正反対となる判断をしてしまうのです。
こういうことは、実は、投資の世界ではよくある話です。
例えば、私の知人で、株式投資でテクニカル分析を500時間以上勉強した人がいました。
その彼は、テクニカル分析に絶対的な自信を持っており、独自のチャート分析で、「必勝ポイントのサイン」を見つけ、確信をもって1000万以上の資金を投下し、エントリーしたのです。
これで必ず勝つのであれば「メデタシメデタシ」なのですが、実はその時点で、トレンドが反転していたことに気が付かず、さらに信用取引でエントリーしていたため、一晩で資金を全額失ってしまったのでした。
何も、自ら進んで自己の資金を全額失いたいわけではなかったにもかかわらず、です。
こういったことは、「あるある失敗事例」のよくある失敗事例の一例です。
その他にも、例えば「金融機関の評価が出る物件を狙う」ということで、地方のRC造1棟を専門に投資をする人がいます。
その理由としては、「積算評価が出るから」、というものです。
しかしながら、これは逆説のパラドックスなのですが、新築時に建設費用の高いRC造の1棟モノは、木造アパートよりも高く評価され、仮に、不便な立地で築年数が古くても、「積算評価」が出るのです。
不動産投資を考えるにおいて、確かに、金融機関の評価は重要なものなのですが、だからと言って、「築年数が古くて」「徒歩10分以上の立地」で「地方」で投資をするのは、ファンダメンタルズ投資の観点から言っても、既にセオリーから外れているわけですね。
その結果、そういった物件ばかりを持っている投資家は、仮に出口戦略で売却をしようと思い、手持ちの保有資産を全て売却したとしても手元には2億円の借金が残ってしまう。
その結果、弁護士を通して「自己破産」を申告する、という優秀で有能な方が増加している。
これが今のトレンドの裏側です。
このように、「一見合理的」に見えることが、「長期的に見ると非合理」なことになってしまう。
ビジネスや知能では優秀な人が、フルスイングで「損」に向かって行ってしまうのですね。
これを逆に言えば、一見「損」に見えることが、長期的にみると「得」である、ということです。
不動産投資は、勤労所得だけしか収入源のない人たちにとっては非常に有用なものですが、これまで述べてきたような『合理性のワナ』を知らずに投資をしてしまうと、とんでもないことになります。
みなさまも対岸の火事とは思わず、ご注意くださいね。
さて、今は、2016年年末の年の瀬ですが、現在、サラリーマンの方は、「年末調整」をしていらっしゃる方も多いと思います。
不動産投資家であるオーナー様は、この時期に今年度の経費計算や、来年の確定申告でどれだけ税金を戻せるか？
ということを真剣に考えながらも、にやにやしながら領収書を集めていらっしゃいます。
この時期に、皆様も、一度、「不動産と税金」について、理解を深めてみてはいかがでしょうか？
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PS.
これからは、トランプ相場で円安トレンド、と言われていますが、そうなると、海外から見ると日本の不動産は割安（ディスカウント）価格に見えるため、セオリーとしては、海外からの資金は増加してきます。
海外投資の基本は「首都への投資」ですから、海外から見ると「TOKYO」への投資はセオリーとしても鉄板です。
日本の不動産が、さらなる上昇トレンドに入っていく前に、今すぐ「できること」からスタートしていきましょう！
