マンション経営に必要な管理費修繕積立金
家賃とは別に、管理費を毎月支払った記憶があるかと思います。
この入居者、賃借人が支払う管理費と部屋の所有者、オーナーが毎月支払う管理費修繕積立金は、全く違うものという事をご存知でしたでしょうか。
まず、入居者が支払う毎月の管理費というものは
実は名目だけで、裏側では家賃として一括して賃貸管理会社が取り扱います。
なぜそのような名目をわざわざ設定しているかというと
賃貸検索サイトでユーザーに見つけてもらいやすくする為です。
ユーザーは検索条件として、家賃○○円～○○円の範囲という形で条件設定をすることが多く
この幅に納まった家賃の部屋でないと、そもそも検索に引っかからずに終わってしまいます。
例えば、入居者から10万円毎月徴収しなければならない部屋の場合
単純に家賃を10万円と記載すれば、家賃8万円～9万円という条件検索には引っかかりませんので
入居者を募集する間口が狭くなってしまいます。
しかし、家賃85000円、管理費15000円と表記すれば、検索に引っかかり間口が広がります。
このように、入居者への名目としての管理費というものは
オーナー様が毎月支払う管理費修繕積立金とよく同じものとして誤解されることが多いようですが
実は全く違うものなのです。
では、そのオーナーが毎月支払う管理費修繕積立金はというとこれは、名目通り
マンションの共有部分、エントランスの清掃やエレベーターの保守管理、外壁の塗り替えなどに当てられるお金で
建物管理会社が受け取り、長期修繕計画を元に管理組合と運用します。
また、管理費修繕積立金はよく年々金額が上がるとおもわれている方が多くいらっしゃいます。
管理費修繕積立金の増額が起こる要因は大きく2つあります。
一つは、住宅用のマンションの場合です。
管理費修繕積立金は、管理組合が金額等を決定する権利があります。
その管理組合は、そのマンシンの所有者で構成されています。
マンションが住宅用の場合、所有者は自身の住まいの環境をさらによくしようと
無駄な設備投資をおこなったり、よく管理費修繕積立金が増額になるケースがあります。
もう一つの要因は、新築時に管理費修繕積立基金というものをプールしていない物件の場合です。
はじめに、この基金をプールしておいた状態で長期修繕計画を進めると
大規模修繕の際も十分な予算があるので、いきなり増額を行う必要がありません。
この基金という考え方が、主流になり始めたのはごく最近のことですので、古のマンションは注意が必要です。
この2つの要因を分析すると、まずはマンションの所有者が全て投資用で所有しているという事、基金を新築時にプールしているマンションで管理費修繕積立金の滞納がないマンションを選ぶことが対策となるのではないでしょうか。
投資用として所有されているオーナー様は、ご自身が住んでいるわけではないので
無駄な設備投資を嫌いますし、管理費修繕積立金の増額に賛成する人も少ない傾向にあります。
このように、管理費修繕積立金一つをとっても、掘り下げていくと
様々なポイントを発見することができます。
弊社の失敗しない不動産投資セミナーではこのように不動産投資で見逃し勝ちなポイントをご紹介しております。
無料ですので、是非、皆様もご参加下さい。
