成功・失敗の分かれ道は賃料相場の把握で決まる
賃料設定が不動産投資の収益を決める
初期投資額が大きいため、ハイリスク・ハイリターンの投資方法と考える方もいるかもしれません。
不動産投資の成否は、対象エリアでの賃料相場の把握で決まると言われています。
不動産物件を購入する資金を始めから手元に持っている人はなかなかいないため
不動産投資は「借入金」前提の資産運用といえます。
銀行などの金融機関からの借入金は、利息を付けて月々返済しなければなりません。
借入金を元手に購入した不動産物件は、賃貸住宅や店舗として貸し出して
居住者や店主から毎月家賃収入を得ます。
その家賃収入から、金融機関への返済額を差し引いたものが、毎月のオーナーの利益となるのです。
毎月の返済額については、借入金額や返済期間・方法などの条件に応じて
完済までの返済計画が借入時に算定できます。
これが大きく変更することは基本的にありません。
したがって、不動産投資で成功するためには、投資物件から得られる家賃収入を、いかに高めるかが重要なのです。
家賃収入の額は「賃料設定」で決まります。
所有するワンルームマンションの家賃が1万円違えば、年間12万円収入が違ってきます。
家賃は1円でも高く設定できたほうが良いでしょう。
賃料相場の把握はどうすれば良いのか
その地域の不動産会社やチラシ、タウン誌などで公開されている物件広告を見渡せば
ある程度の相場を把握できます。
また、インターネットを活用するのも一つの方法です。
とはいえ、「適切な家賃設定」を見極めるのはとても難しいものです。
不動産投資の実績はもちろん、不動産業界でのネットワークも幅広い情報を得る上で欠かせないものです。
これらに長けたプロの業者と信頼関係を築くことではじめて、正しい賃料相場の把握が可能となります。
日本の人口は減少の一途に
総務省が2016年2月26日に発表した国勢調査速報によれば
2015年10月の日本の人口は、１億2711万人で
5年前の調査と比べて94万7000人余り減りました。
国勢調査で人口が減少したのは、調査開始以来初めてで
総務省は「日本は人口減少の局面に入った」としています。
これまでの日本は都市圏を中心に人口が増加傾向にあり、住宅市場は活況だったと言って良いでしょう。
そのため、賃料相場から家賃設定が多少「ズレ」ていて
入居率に影響があったとしても、さほど問題にはならなかったかもしれません。
ところが今後、日本の人口は減少を続けて、2050年には1億人を切ると予測されています。
日本の不動産需要は外国人も含まれています。
一概にこのデータと不動産市場の動向が同じになるとは限りませんが
それでも入居希望者が少なくなるのは必至で、住宅市場においては大きな課題です。
だからこそ、これからの不動産投資は、減少傾向にある入居者を確実に獲得する、空室期間を少なくする、費用対効果を高めるといった取り組みがより一層必要となります。
「物件エリアの賃料相場の把握」と「適切な賃料設定」は、まさにその取り組みの最たるものです。
シノケンの対策につきましては、毎週開催している無料の不動産投資セミナーや、個別相談会でお話しさせて頂いております。
少しでもご興味がございましたら、ぜひ一度お気軽にお問い合わせ下さいませ。
