不動産投資とは
だいぶ寒くなってきました。
この時期の風邪は長引きますので
体調管理には十分お気を付けてください。
今回は、不動産投資がどのような物かご存知ではない方
また、おさらいの為に不動産投資の説明をさせて頂きます。
株式、ＦＸなど多くの投資商品がある中で、不動産投資を取り組まれる方が大変増えております。
その理由は、他の投資商品に比べてリターンはそこまで大きくはないものの、安定したインカムゲインが得られることが挙げられるでしょう。
また、2013年の後半から不動産価格が上昇していることに加え、インフレ対策として有効であったり、私的年金になるなどのメリットがあるからでしょう。
しかし、そう様なメリットも含めて、「不動産投資はどのようなものか？」についてしっかり理解されている方は多くないのではないでしょうか。
そこで、今回は不動産投資をするにあたって知っておきたい情報を何回かにわたりお伝えさせて頂きます。
「利回りの高さ」だけで物件を選ばない
不動産投資で利益を得る方法には、大きく2つあります。
1 インカムゲイン方式
インカムゲイン方式とは、不動産を借主に賃貸して家賃収入で利益を得る方式のこと言います。
2 キャピタルゲイン方式
キャピタルゲイン方式とは、投資用の不動産を価格が低いときに購入し、景気や需要の変動によりその価値が上昇した際に、売却することによって利益を得る方式のことを言います。
今の日本の不動産投資では、「インカムゲイン方式」賃貸により家賃収入を得る投資方法が主流になっております。
投資用不動産の販売図面を見るとき、初めに見るのは利回りの数字ではないでしょうか？
不動産を購入していくら収益が上がるかは、利回りに左右されます。
もっとも注意しなければならないことは利回りだけで購入する物件を判断してはいけないということです。
確かに、投資物件検索及び購入を決める際には利回りが判断基準の一つになります。
もっとも利回りの数字が高ければ高い程、いい投資物件かというと必ずしもそうとは限りません。
「利回り」とは
不動産投資における利回りは、物件価格に対して１年でどれほどの利益（家賃収入−費用）が得られるかを見極める指標です。
利回りの種類は、大きく以下３つがあります。
①表面利回り
②想定利回り
③実質利回り
不動産は、築年数によって利回りが変わってきます。
①築年数が古いマンションの場合
一般的には、少し築年数が古いマンション（建設してから１０年以上のマンション）の本体価格が安くなり、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件も見られます。
しかし、管理費・修繕積立金などランニングコストが高くなるため、実質利回りは大きく下がるケースが多いそうです。
②築浅マンションの場合
一方、築浅マンション（建設してから１０年未満のマンション）は、本体価格が高い分、家賃で取れるわけではないので、表面利回りは「４～５%」の物件が多いです。
しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は古いマンションより安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは「３～４%」の物件が多いようです。
