家賃滞納のリスク
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
弊社の無料相談窓口には全国各地から様々なご相談を頂きますが
その中には既に他社の投資物件を所有されている不動産オーナー様も多くいらっしゃいます。
ご相談内容として最も多いのは、所有物件の空室についてのお悩み
次いで入居者の家賃の滞納や修繕費など突発的な支出についてのお悩みなどですが
今回は以前私が受けた「所有物件の入居者が夜逃げしてしまった」というご相談内容について
みなさんにご紹介させて頂ければと思います。
物件は群馬県の大泉町にあり、入居者はブラジル人A。
オーナーチェンジで物件を購入したときから住んでいた方で、保証会社には加入していませんでた。
物件を購入してしばらくすると滞納が始まったとのこと。
その額は徐々に増え、滞納額は5か月分の家賃にのぼっていました。
管理会社の督促のおかげもあって、その後何か月かは入金を確認できたのですが、再び滞納が始まり3か月に渡って家賃の入金を確認できませんでした。
Aが合計8か月分の家賃を滞納したところで、管理会社から一本の電話が掛かってきたそうです。
管理会社曰く「督促のためAのもとを訪れてみると普段とは違った雰囲気を感じ、窓から室内を確認してみると、すでにもぬけの殻だった」とのこと。
玄関のポストから投げ入れられた鍵を見て、夜逃げと気付いたのだそうです。
夜逃げに関しては、まったくノーマークだったと仰っていました。
「自分の物件に限って、夜逃げなんて起きない」と思っていたそうです。
事実として夜逃げが起こってしまった以上、Aが滞納していた家賃を回収しなければなりません。
どうやって回収するか？
私はまず、連帯保証人からの回収を提案しました。
しかし、今回のケースでは、物件購入時の保証人は賃貸借契約の更新時に外れてしまっていて保証人がいませんでした。
当時の保証人が継続して保証人になることを拒否したのです。
すでに滞納していた債権を回収するために契約を更新したそうですが、結果的にこの選択が裏目に出てしまいました。
賃料の不払いを理由に契約更新を拒否すればよかったのですが、いままでの不払い分を回収したいという気持ちが勝って、中々そのような選択が出来ない方が多いのも事実です。
こうなってしまっては他の債権回収を考えなければなりません。
その後そのオーナー様は、住民票から夜逃げをしたAの住所を知ることができたのですが、オーナー様や管理会社がAに取り立てを行ったところでそう簡単に回収できるものではありませんでした。
簡易裁判所に少額訴訟を申し立てることも手段としてはありますが、これは弁護士や司法書士に依頼する費用を考えると割に合いません。
少額訴訟は代理人を立てずに行うことも可能ですが、時間的にも精神的にも負担の大きいもので、このオーナー様も訴訟は出来れば避けたいと仰っていました。
結局このオーナー様には「サービサー」の利用をお勧めしました。
サービサーとは債権回収会社のことです。
回収した債権額の一定割合を報酬として支払う仕組みになっていて、一般的には回収した債権の3割程度を報酬として支払うことになります。
3割の報酬は支払わなければなりませんが、現実的に取れる手段として債券を全額回収できる可能性が最も高いということで、このオーナー様もサービサーを選択なさいました。
ただしサービサーを利用したとしても、100%を債権出来る訳では決してありませんし、
債権回収に至るまでのプロセスで訴訟や強制執行等が行われた場合、別途費用が掛かって参ります。
また、仮になんとか債権を回収出来たとしても、それまでにオーナー様が受けた精神的、肉体的なストレスを考えると、不動産投資としては、「失敗」なのかもしれません。
「そうは言っても夜逃げなんていうのは極々稀なケースだ」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、この様なご相談は決して珍しいものではございません。
夜逃げまでいかなくとも、入居者の家賃滞納に悩んでいる方は、本当に数多くいらっしゃいます。
完全に不動産投資一本だけで暮らしていこう、という覚悟がある方ならまだしも、本業とは別でのお取り組みを考えている方にとっては、入居者の家賃滞納は大変なストレスになり、本業の妨げになってしまいます。
ですので弊社では、オーナー様の肉体的、精神的、金銭的なストレスを限りなく低くする為の独自のシステムをご用意しております。
その秘密については、弊社で開催する無料の不動産投資セミナーや個別相談会でご紹介しております。
ご興味がございましたら、ぜひ一度私までご連絡下さいませ。
