「中古にするか？新築にするか？」
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
梅雨シーズン真っ只中ですね。
梅雨から秋口にかけて特に、引っ越す人の量が落ち着いてきますから
街の不動産屋さんは閑散期を迎え、空室の賃貸付けにも一苦労です。
家賃が下がってしまうのではないか…
入居者が付かないのではないか…
いま入居者が出て行ってしまったらどうしよう…等
何かと気を揉む時期なのではないでしょうか。
入居者が付いていること、高水準もしくは一定水準の家賃収入がたもたれていることは
投資用不動産オーナー様にとっては、「投資」として重要なポイントであるはずです。
不動産投資には様々なメリットがありますので
お取り組みになられる方のご目的も様々ですが
何と言ってもその他メリットと並行して家賃収入を生み出してくれるところが
投資用不動産の最大の強みと言えるのではないでしょうか。
先日の日経新聞に以下の記事の掲載がありました。
不動産投資をお取り組みになられる場合
一般的なサラリーマンの方であれば区分のマンションを入り口として考えられる事が殆どでしょうが、その際に迷われる一つ目の選択肢が
「中古にするか？新築にするか？」です。
そして二つ目の選択肢が
「地方にするか？都心にするか？」です。
実際のところ、中古と新築、地方と都心ではどちらの方が選択肢として成功の可能性が高いのでしょうか？
（引用はじめ ）
東京都内の中古マンションの販売価格に天井感が広がっている。東京カンテイ（東京・品川）が21日まとめた中古マンション価格動向によると、東京23区の3月の中古マンション（70平方メートル換算）の平均販売価格は5179万円。
前月と比べて、0.3%の上昇にとどまった。
2月は前月比横ばいだった。
中古マンション相場の上昇で割高感が強まり、消費者の買い控えが広がっている。
多摩地域も含めた東京都の中古マンション平均販売価格は4686万円と0.9%上昇。
都心6区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）の平均販売価格は7146万円と0.5%上がった。
都心6区では2012年10月の5099万円から40%高い水準にある。
マンション販売業、トータルエステート（横浜市）の三沢章専務は「購入者の目が厳しくなっている」と話す。
大阪府の3月の平均販売価格は2153万円と前月比1.3%上昇、愛知県は1707万円と0.2%下がった。
（ 引用おわり ）
みなさま、いかがでしょうか。
都内の中古マンションの相場が上がっている事は、既に都内に中古マンションを所有している方にとっては朗報です。
高水準の家賃収入も、売却益も見込めるはずです。
しかし、中古マンションを所有していても都内ではない場合は、あまり効果は期待できないでしょうし、これから所有をお考えの場合は割高に感じてしまい、購入へのハードルが高くなってしまいます。
また、賃料が高くて喜ぶのはオーナー様だけです。
入居者や、家探し中の方にとっては築古なのに家賃が高くては物件への魅力が薄れてしまいます。
その上、価格が頭打ちになっているとあれば今後の伸びしろを期待するのは難しいのではないでしょうか。
また、中古物件を安く購入してリノベーションをする事で結果的に高い賃料収入を得るという考えも一つあります。
しかしよく考えてみてください、中古物件はまず築年数が古いほど、老朽化が進んでいると共に耐震基準も相応に過去のものです。
耐震補強をして、フルリノベーションして、そうこうしている内に費用が嵩みます。
更には、その工事をしている間は当然に人が住む事もありませんから家賃収入も生まれないまま時間だけが過ぎていきます。
結果として新築を購入したと同様の費用がかかり、本来得られるはずだった時期からの家賃収入も得られず、またいくらリノベーションしたところで建て替えなければ築年数は変わりません。
オーナー様も人ですから、もちろん自宅を持っていますよね。
見合ったお金が払えるのであれば好立地で新しくて耐震もしっかりしているマンションに住みたいはずです。
そうではない物件を購入し投資用として賃貸に出すという事は、それと相反する層しか拾えないという事です。
できるだけ高水準の安定した収入を得たいのは投資家として山々です。
そんな理想的な物件があるのであれば、誰もが欲しがるでしょうし
新しいマンションも建てる必要がなくなる事でしょう。
また、手が出しやすいという理由から安価な物件を検討される方も多い事と思います。
しかし物件の価格が安いのに家賃が高いなどという現象は現実的なのでしょうか。
不動産はニーズに左右されやすい商品です。
「そこに人が住む」事が大前提ですから、特に年金対策など長期的な収益を上げようと考える場合には、長期的に人が住む不動産でなければなりません。
みなさまが今、検討されている物件は将来的に資産価値が上がる可能性の高い物件でしょうか？
将来的に人が住み続けたいと思う物件でしょうか？
インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらにも向かえる二足のわらじを履いて歩ける物件でしょうか？
不動産は持つところがゴールではなく、持ち始めたところがスタートです。
また、継続的な収益を上げる事なのか売却益を上げる事なのかゴールは様々ですが
せっかく持たれるのであれば、どうか出口を考えた物件選びをして頂ければと思います。
では、どのような立地でどのような条件でどのような物件がより堅実な選択なのでしょうか。
シノケンハーモニーではそうしたお悩みを持たれるお客様との相談会を随時開催しております。
おかげさまで、初心者の方からベテランの方まで様々な方にお越し頂いております。
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