2つの他人資本を有効活用できる魅力的な投資商品
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
毎週、弊社で開催しております「失敗しない不動産投資セミナー」ですが
先日は30名近くのお客様にご参加いただきました。
ご多忙の中ご参加いただきました皆様、誠にありがとうございます。
セミナーの中でもお伝えさせて頂いておりますが、不動産投資は大きく分けて2つの他人資本を有効活用できる魅力的な投資商品です。
一概に、他人資本と言ってもピンとこない方もいらっしゃるかと思います。
まず、一つ目の他人資本は、銀行から融資を受けられるという事です。
例えば、株式投資をやりたいからと言って銀行は3000万円の融資はしてくれません。
しかし、不動産投資の場合は、物件を担保に銀行から融資を受けることが出来ます。
本来であれば、現金という自己資本がなければ購入できないにもかかわらず
銀行からの融資という他人資本を活用して、不動産を購入することが出来ます。
つまり、「自己資金が無いから投資なんてできない」とあきらめていた方でも
ご自身の社会的信用（ご年収やご勤続年数、ご勤務先など）にレバレッジを掛けて資産形成が出来るという事です。
しかし、融資を受けて不動産投資を始めると、当然に毎月の返済がスタートします。
ここで、もう一つの「家賃収入」という他人資本の登場です。
ご自宅の場合は、全額をご自分で支払っていかなければなりませんが
不動産投資の場合は、その返済を家賃収入で賄うことが出来ます。
これが、どのような恩恵を生み出すのか？
例えば3000万円のご自宅を融資期間35年、金利2％で購入した場合の毎月の返済額は
「99,378円」となります。融資期間中に全く金利が変わらなかったと仮定すると
総支払額は、99,378円×12カ月×35年＝41,738,760円となります。
（本来は、管理費・修繕積立金、固定資産税等も発生しますが、ここでは分かりやすいように省略いたします。）
融資を受けるという事は、もちろん利息が発生しますので総支払額は物件価格を上回ることになります。
それでは上記と全く同じ条件で、ここに家賃収入という他人資本が加わるとどうなるのでしょうか？
仮に、家賃収入が90,000円でローン返済が99,378円という条件の場合は
毎月の支出は90,000円（家賃）－99,378円（返済）＝ －9,378となります。
（分かりやすいように、管理費・修繕積立金、管理委託手数料は省略いたします）
先程の例と同じく、この条件が融資期間中に変わらないと仮定すると、
総支払額は、9,378円×12カ月×35年＝3,938,760円となります。
（ここでは、固定資産税等は加味していません）
ご自宅の場合と比較すると、なんと37,800,000円もの差額が生まれます。
これこそが、2つの他人資本を活用する最大のメリットです。
ご自宅の場合は、自身の労働資本で全額を返済することになりますが
不動産投資の場合は、入居者からの家賃で返済を進めていきますので、少ない支出で大きな資産を残すことが出来ます。
しかし、ここで一つの問題が、上記はあくまで運用中に家賃収入が途切れることなく運用できた場合という事です。
空室や突発的な支出が発生すれば上記のようにはいきません。
この空室リスクを懸念して、不動産投資を断念される方も多いのではないでしょうか。
しかし、断念されるのは、まだ早いかもしれません。
賃貸ニーズの高い地域の物件を選べば空室リスクを最大限に抑えることができます。
上記の例は簡易的な例え話ですので、是非この機会に運用中に発生する支出（管理費・修繕積立金、管理委託手数料、税金関係など）を明記した運用シミュレーションをご覧いただき、仮に不動産投資を始めた際の具体的なイメージを描いてみてはいかがでしょうか？
不動産投資セミナーや個別相談会は毎日開催しておりますので
ご興味のある方は、是非、私までお問い合わせ下さいませ。
皆様とお会いできるのを楽しみにしております。
