数字には表れない落とし穴
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
収益不動産を探す際、皆様は何を基準に物件を探しますか？
多くの方が物件の価格や利回り・地域・立地といった要素を参考に検討するかと思います。
ただ、収益が上がらなければ話になりませんので、最終的には価格や利回りの数字が購入するかしないかの判断基準になるのではないでしょうか。
しかし、価格や利回りといった要素には、数字には表れない落とし穴が潜んでいる場合が多くございます。
その落とし穴の一つが、「仲介手数料」と「広告料」です。
本日は不動産賃貸住宅の仲介に係る「仲介手数料」と「広告料」についてのお話しをして参ります。
まず、賃貸住宅を仲介してもらった場合、実際に支払う仲介手数料は、誰がどれだけ支払うのか？
・借主が家賃の50％の仲介手数料を支払う場合、貸主から貰える仲介手数料は、家賃の50％まで。
・借主が家賃の100％の仲介手数料を支払う場合、貸主からは貰えない。
・貸主から仲介手数料を貰わない場合、貸主から貰える仲介手数料は、家賃の100％まで。
以上が「宅地建物取引業法」で定められた報酬額の上限です。
つまり、賃貸募集の場合は「家賃の1か月分」が絶対的な上限金額なのです。
ただ一方で、宅地建物取引業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告費などを併せて請求できる」という規定が存在します。
この規定を元に、多くの賃貸業者は、借主から1か月分の仲介手数料を貰った上で、更にオーナーから「広告料」として、取得しています。
広告料の相場は、都内では家賃の1〜2ヶ月分程度と言われ、地方では家賃の3ヶ月分以上なんてことも決して珍しくありません。
オーナーの立場から見ると、なんだか酷いことをされているようにも感じるかもしれませんが、賃貸経営をしているオーナーにとっては、空き住戸を長い期間抱えるのは、非常につらい事です。
また、今の賃貸住宅に入居者を募集する手立てが、不動産業者に任せる以外にはないので、オーナーには選択肢がありません。
もちろん広告料の支払いは強制ではありませんが、賃貸業者としても、より多くの広告料を払ってくれるオーナーの物件をお客さんに紹介したいでしょうから、最低でもその地域における平均的な広告料を支払わざるを得ないわけです。
このように、物件選びをする際は、目に見えない要素も頭に入れて考慮する必要性がございます。
より詳しいお話を聞かれたい場合は、ぜひ一度私までご連絡下さいませ。
皆様とお会い出来ますことを、楽しみにしています。
