不動産投資の出口
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
本日は不動産投資の出口についてスポットを当てていきたいと思います。
全ての投資において出口が見えないと、なかなか第一歩目を踏み出すのは難しいですよね。
不動産投資における入口＝購入時、出口＝売却時ということになりますが、いざ買ったもののなかなか売れない。
これは大きなリスクに繋がります。
もちろん、長期的に家賃収入を得続けていくのも不動産投資の大きなメリットの一つですが、不測の事態に備えて売りやすい物件を手にするというのも重要なポイントです。
では、売りやすい物件とはどのような物件でしょうか？
不動産の形態は様々ですが、まずはマンション一部屋から所有する区分と木造アパートなどの一棟で比較したいと思います。
当然、一棟物は区分と比較して規模が大きい分、価格帯も高額になって参ります。
その為、売却時に次のオーナーを探す際は相応の金額のローンを組める方(年収の高い方)にしか売却できない為、必然的にマーケットの間口は狭くなります。
また、一棟物を売却する際は金融機関の評価がつきずらくなるケースもありますので、一定以上の自己資金を持っている方にしか売却できなくなってしまう場合もあります。
例えば希望売却価格が8000万円で金融機関の融資が90%までしかつかなければ
残りの10%(800万円)を頭金として捻出しなければならないということです。
もちろん、上記のような条件でも買い手が付く場合はありますが、マーケットの間口が狭くなる＝売りずらい物件というのが問題です。
一方、区分マンションは一棟物に比べて価格帯も低く、鉄筋コンクリートマンションであれば中古になっても比較的融資が付きやすいためマーケットの間口は広がります。
では、区分マンションであれば何でも売りやすいのかというと、それも間違いです。
ここでは、ワンルームタイプとファミリータイプに分別して比較みましょう。
ワンルームタイプの投資用物件の買い手は、人に貸すことを目的とした不動産という見方をする方がほとんどなので、オーナーチェンジという市場が整っています。
つまり、お部屋の中に入居者がいたまま次のオーナーに売却することが出来るので入居者は変わらずにオーナーだけ変わるというイメージです。
では、一方でファミリータイプを投資用として運用していた場合はどうでしょうか？
ファミリータイプを売却する際、次の買い手は実需用(実際に住む用のマンション)として検討している方が多いので、入居者がついたままでは売れないケースが多く、入居者が退去してからでないと売却できないリスクがあります。
だからといって、今住んでる入居者をすぐに退去してもらうのは容易ではなく、そうこうしている間に買い手がいなくなり…ということになりかねません。
とはいえ、入居者が退去すると家賃収入が無くなるので、次の買い手が見つかるまではローンの返済は全額負担となってしまいます。
不動産は現金や証券に比べますと、決して流動性が高い商品ではありません。
しかし、不動産の形態によっては容易に出口を築くことも可能になります。
上記のように、様々な観点から考えますとワンルームマンションは事前に出口戦略を立てやすい不動産ということになります。
しかし、ワンルームマンションであれば何でもいいのかというと、それも間違いです。
駅から遠い物件や人口が減少している地方都市などの需要がないエリアの物件の出口を築くのは容易ではありません。
弊社では、入口(購入時)だけではなく、運用中のアフターフォローや出口(売却時)まで見据えたトータルプランニングを承っております。
まずは、自分にとって一番最適な不動産投資は何なのかを探してみることから始めてみませんか？
私も不動産投資セミナーの講師として、時々お話しさせていただいております。
不動産投資セミナーは無料ですので、ぜひお越しください。
皆様からのお問い合わせお待ちしております。
