不動産投資における「収益性」２
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
今回は、ネットで見かける高利回り物件に関しまして
どんなからくりが隠れているのか、皆さんと一緒に考えてみます。
まず、前回お話したように、利回りが高いという事は
期待賃料と購入価格のバランスが崩れているという事ですから
価格が安すぎるか、想定賃料が高すぎるか、いずれかになるわけですが
このブログをお読み頂いている方でしたらご想像に易いかと思います。
賃料に基づいて価格を算出するという側面がある以上
どうしても、不動産の販売会社が価格を安く設定しているという事は考え辛いということです。
つまり、残る可能性としては
1 「高すぎる想定賃料」が設定されている
2 突発的な出費等、リスクが考えられる
等が考えられます。
1 は単純に、想定しうる賃料以上の期待賃料で利回りを計算してしまっているので
実際には想定通りの運用は難しいでしょう。
どちらかというと、②の方が危険と言われており
その理由としまして、実は②の場合、賃料の方は適正額な場合が多く
突発的な出費を被るリスクを、いわば価格を下げて帳尻を合わせているという形になります。
期待通りに賃料は取れるが、別途、出費がかかってきたりしてしまい想定していた運用はできなくなります。
皆さんもなんとなく、不動産を持つといろいろな出費が出てくるのではないか
という事はぼんやりにでもご理解は頂いているかと思いますが
その思考により導き出される、一番誤った考え方は高い利回りの物を見つけ出せれば、その利益分でカバーできるのではないか、というものです。
ここまで私にお付き合いくださった皆様でしたら
もうお気づきかと思いますが、そうです。
高利回り物件は、突発的な出費リスクをはじめ様々なリスクが内包されているがために
価格を下げて帳尻を合わされ、高利回り物件足りえているという事です。
物件の利回り設定における帳尻合わせについて、様々なマイナス要素
つまり内包されるリスクはプロの方、有識者の方でしたら、ご自身の手腕、経験値により
未然に防ぐないしは軽減することにより
結果として適正価格よりも、得をするという事は考えられますが
初心者の方が手を出すにはあまりに無謀ではないでしょうか。
それでは、どのような物件を選べばいいのか
次回は、不動産の収益性という観点から
物件選びにおける総合的な判断を考えてみたいと思います。
