不動産投資における「収益性」１
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
皆さんが最も気になられているであろう
不動産投資における「収益性」と「堅実性」についてお話させて頂きます。
まずもって、収益性ですがこれは皆様もイメージが付きやすいかと思いますが
いわゆる「利回り」と表現されるものと思って頂きまして、相違ありません。
不動産を紐解くと、主に三つの成分に分解が出来ます。
1、物件の購入価格
2、期待できる賃料
3、想定される出費
大きく、この3つの成分により構成されている、とお考え頂ければと存じます。
物件の価格が安ければ、高い賃料が期待できれば、想定される出費が小さければ物件の収益性が高くなるという具合です。
これが収益性です。
それでは、次に堅実性ですが、お考え方にもよりますが、あまりに広義ですので
ここでは、想定利回りと実利回りの乖離が少なく運用できる、という点に堅実性を定義してみましょう。
そうすると、あくまで投資金額に対するリターンである、「期待できる賃料」という構図にあてはめると、この意にそぐう、堅実性とは主に期待できる賃料と想定される出費にのみ依存する事になります。
つまり、いわゆる購入時の「安さ」や「高さ」という指標は、こと「堅実性」を計る上では意味をなさないという事になります。
勿論、価格は「収益性」に多大な影響を及ぼしますので、重要なポイントであるという事もお忘れなき様にお願い致します。
それでは、この「収益性」と「堅実性」の関係について考えてみたいとおもいます。
「収益性」と「堅実性」の関係
まず、前回ご紹介しました利回りを求める式【当該不動産の年間賃料÷当該不動産の購入価格】という式をご覧頂くとわかるように
不動産の収益性は、物件の生み出す賃料と物件の価格に依存し言わば、この二つの数字のバランスこそが【収益性】といっても過言ではありません。
つまり、高い収益性とは
1 想定賃料に対し、安すぎる価格で買う
2 購入価格に対し、高すぎる賃料を取る
このいずれかによってしか成り立たないという形になります。
それでは、この購入価格と想定賃料はどのようにして決まっているのでしょうか。
主に、ワンルームマンションにおいては
駅からの距離、物件の築年数、機能性等々、諸条件からある程度、取れる賃料が想定されます。
そこで、売る際の価格設定に関しては、この想定賃料を基に
【想定賃料÷マーケット相場の利回り=販売価格の目安】といった形で販売価格を算出します。
よって、適正価格で販売されている不動産においては
本来「利回りの高い物件」が発生するのは考え辛いという事がご理解頂けたかと思います。
それでは、インターネット等で見かける高利回り物件はどのようなからくりが存在するのでしょうか。
次回は、ネットで見かける高利回り物件に関しまして、お話をさせて頂ければと思いますので宜しくお願い致します。
