不動産投資における収益性①
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
今回は、何回かに分けて
不動産投資の収益性についてお話をさせて頂ければと思いますので
少々長くなるかもしれませんが、しばしお付き合い頂ければ幸いです。
まず、不動産投資における収益性を計る指標として、最もポピュラーな「利回り」と呼ばれる考え方があります。
このブログをご覧頂いている皆様におかれましては、お耳にお近しい単語かと存じます。
利回りにもいくつか種類がございますが、ここでは他の投資商品と同じフィールドで比較をされる前提で、最も実際の運用収益に近いと言われている
NOI利回りを使って説明させて頂ければと思います。
まずもって利回りとはなにか、NOI利回りとはなにかという部分からお話をスタート致します。
そもそも不動産投資における利回りとは
物件への投下資金に対する回収期待値と言われており
【当該不動産の年間賃料÷当該不動産の購入価格】という計算式で求めることが出来ます。
不動産に投下資金した資金が一年で何パーセント回収できるかというものになります。
わかりやすく極端な例を出しますと、年間50万円の賃料を生む想定の物件を
1000万円で購入したと仮定致します。
この際初年度が満室で稼働した場合、購入価格1000万円の投下に対し
初年度50万円の賃料を回収できたことになりますので
50万円÷1000万円で利回りは5％となります。
ここで注意点が二つあります。
まず一点、あくまでこれは満室稼働した前提での利回りであるという事。
計算式がシンプルであるが故に、ここでの稼働率は利回りにダイレクトに影響を及ぼします。
二点目は、出費は計算に含んでいないという点です。
購入時に投下した資金に対し、得られる収入という二点についてのみご説明させて頂きましたが、不動産を持ち続け、賃料収入を得るという事は
物件を維持管理していかねばならないという二面性を有しており、それに伴い当然のことながら出費も生じます。
入居者が入れ替わった際に生じるクリーニング費用、物件の管理費用等々、様々な出費を想定し、利回りを計算しなければなりません。
NOI利回りとはつまり、実際に期待できる収入と想定される出費を落とし込んだ
限りなく実際の運用に近いシミュレーションのことを指します。
キャップ・レートという表現も使われます。
今回はそもそもの利回りという観点から
実際の運用収益に近いNOI利回りという考え方についてお話をさせて頂きました。
次回は今回の基礎知識を踏まえ、そもそもの不動産投資における収益性について深く掘り下げてお話をさせて頂ければと思いますので
どうぞ宜しくお願い致します。
