地方物件の利回りの高さに注意！
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
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地方都市の不動産に目を向ける理由としては、都心部では価格も上昇傾向にあり、利回りがやや低下しているのが考えられます。
「一棟マンションを欲しいが、予算的に厳しい」という方や「もっと利回りが高く効率的に運用できる物件が欲しい」という方々でしょう。
地方都市の魅力はなんといっても、都心部と比べて比較的利回りが高いことです。
なかには、満室想定利回りが10％以上の物件もあります。
また、土地価格が相対的に低いため建物価格を高く設定しやすく、減価償却費を多く計上できるというメリットもあります。
一時は金融機関も積極的に融資していました。
ただし、最近は地域や物件によっては融資が付きにくいケースも出ていますから、物件選びには注意が必要です（札幌、名古屋、福岡、大阪等の政令指定主要都市に関しては、積極的です）。
たとえばですが、関西のとある県に、ワンルーム20室の1棟マンションがありました。
価格は5,000万円と手頃な上に満室想定利回りが15％と高く、建物割合も8割取れるため、一見魅力的に映ります。
しかし、駅から徒歩15分という交通アクセスで、全室駐車場付きが当たり前のエリアにもかかわらず、駐車場設置率が50％以下です。
これらの点がネックになり、半分近くが空室になっていました。
この地域の人口は増加しておらず、開発などの予定もなさそうです。
周辺ではワンルームが供給過剰気味で、将来的にも回復する可能性が低いでしょう。
結局この物件は、金融機関の担保評価が低く融資が受けにくいために、ずっと売れ残っています。
地方都市に限りませんが、表面的な利回りの高さだけで判断することは危険といえるでしょう。
土地勘のないエリアで一つの目安となるのは、メガバンクの支店があり、その地域の投資物件を融資対象にしているかどうか。
また、物件そのものについては、担保評価が低すぎないか、といった点でしょう。
地方都市・表面的な利回りだけに目を向けた危険性がお分かりの方も多いでしょうが、
今一度ご注意くださいませ。
ただ、リスクを踏んでも良いという方も多いと思いますので、そういった方にはこの他の注意点や、リスクの回避方法等をお話できればと思います。
是非一度お気軽に、お問い合わせ下さいませ。
