【不動産投資は自宅の近くでするのがベスト】昭和的固定概念で失敗者が続出中
アパートの周りの落ち葉をかき集めている。
毎月、大家さんに手渡しで家賃を払い
鍵をなくしたら大家さんにお願いをして部屋を空けてもらう。
時には、立ち話で人生相談をして励ましてもらったり
部屋をきちんと掃除するようにと怒られたり。
不動産のオーナーになると聞くと、このような場面を
連想される方も多いのではないでしょうか。
昭和によく見かけたこんな風景、今はどうですか？
時代は変わり、昔ならではの近所付き合いもなくなり
若者が減り、ボロボロになったアパートは昔の活気を失い
ここの大家さんはどのような経営をしているんだろう・・・
と心配になるよう様な物件をよく見かけるようになったと
ここ10年20年で、こんなにもかわるんんだ・・・と
理由は、3つあります。
一つは、人口が減った事。
もうひとつは、景気低迷の傷跡から立ち直る事ができない地域経済が人々の活気を奪っている事。
最後に、不動産を個人が管理し続けるという事が生物学的に非常に難しいという事です。
日本の人口は減り続けています。
それよりも深刻なのは、その人口内訳です。
少子化で活気のある世代の分母が減り、団塊の世代が高齢者となり人口の大半を占めるように人口の内訳が変化をしています。
当然に地域の活気は今後さらに消滅していくことが安易に予想できる内容です。
日本自体が高齢化をしています。
あの不景気の爪あとから、バブル期程の売り上げにV字回復を遂げた会社は皆様の近所にどれだけあるでしょうか。
これも、バブル期に現役バリバリで働いていた経営者が老化をし当時のような活力も気力もなくなり、回復できる能力はあっても体がついてこないのがひとつの原因ではないでしょうか。
大家さんも然り、当時はほうきをもって毎日楽しく元気に大家業をしていた大家さんも人間です。
10年、20年も立てば足腰が痛くなり、気力も衰え、どうにもならなくなってしまいます。
一方で、最近の不動産は、数々の法改正を経て、しっかりと行き届いた建物管理をすれば、90年以上も元気に家賃収入を生み出す事ができるといわれています。
人間対不動産、先に人間が衰えるのは事の始まる前から予想はできるものなのです。
不動産の管理は、大きな水槽の水を毎日美しく保つ、水族館の管理に似ています。
水槽の中を泳ぐ魚は、入居者です。大家の務めは、魚が過ごしやすいように水槽の中の環境を美しくきれいに保つ事です。
そうすれば、隣の水槽から、他の魚が、「あそこの水槽は、自分のいる水槽よりも快適そうだ」とおもえば、自分の水槽に引っ越してくるようになり大人気の水槽になっていきます。
しかし、この水槽は金魚蜂ではないので、肉体的にも金銭的にも、精神的にも個人の出来る範囲を超えた管理です。
一定期間は水槽の大家になったんだという高揚感で、水槽を美しく保つ事ができるかもしれません。
しかし、あなたが50歳、60歳、70歳それ以上になったときその体力はあるでしょうか。
また、若くて元気なときでも、美しい状態を保ち続ける事は並大抵の事ではありませんし、時間もそれ相応に必要となり、片手間で出来るものではないかもしれません。
それでも、水槽をいつまでも魚に大人気の水槽で保ちたい。
なにかいい策はないのか。
プロに頼めばいいのです。
水槽管理に特化したプロに、少し小遣いを渡して、常にきれいにしてもらう。また、魚の入れ替えの管理、不動産経営でいう賃貸管理もプロに委託するのです。そうする事で、大家さんは、家でのんびりして長い期間安定した家賃収入を得続ける事が可能になるのです。
経費の部分を考えても、自主管理の継続性を考慮すれば、初めの10年、20年だけ建物をきれいに保つ事が出来たとして、入居者が順調についていたとしても、途中で管理が行き届かなくなり、その先何十年も家賃収入が入らないリスクを考慮すると、毎月管理会社に支払う多少の小遣いという出費があったとしても、それは知れています。
そう考えると、単純な比較をしてみたくなります。
昭和的発想でいう好立地とは、自宅の真隣にたつ収益不動産。なぜならば自分の目が行き届き安心で、管理のために毎日通う事も容易だから。
しかし、管理のプロに頼むと仮定した場合、その物件はどこにあっても管理の面で言えばなんの差もありません。
では、現在でいう好立地とは、いったいどういう場所なのか。
当然にそれは、東京23区内、駅徒歩10分圏内の立地です。
2016年1月30日日本経済新聞の朝刊にこんな記事がありました。
【東京圏、11.9万人転入超過】
【23区、転入超過8％増都心思考鮮明に】
【求人倍率 バブル期越え】
これは、実にシンプルな結果となっています。
賃金が高い東京に、活気のある世代が集まり、それがさらに東京の経済を活性化する。
東京が全国の、生産年齢層の吸い上げを行っているのです。
こんな都市に、不動産をもてば、地方でもつよりも将来的なリスクは少ないでしょう。
実は、昔は、管理会社も今と比べて少なく、昔の大家さんは「プロに任せる」という選択肢があまりメジャーでない時代でした。
当時のオーナー様も、出来る事なら東京で、と思っていたことでしょう。
ここで一つ、東京は価格が高いというハードルが生まれてきます。
当然、東京の方が価格は高いでしょう。
しかし、家賃も高いのです。
弊社にはたくさんの地方のオーナー様がいらっしゃいます。
是非、一度我々にご相談をされてみてください。
情報は力です。
間違った選択をされた後に、こんな方法もあったんだ・・・
と後悔しても後の祭りです。
少額の自己資金で大きな資産を形成するノウハウを、是非この機会にお尋ね頂ければ幸いでございます。
もしあなたが、昭和的固定観念に少しでも影響されているとすれば
東京という選択肢も視野に入れご検討をされてみる価値は十分にあるはずです。
時代は変わります。
投資は時代の流れを的確に読み、さらに先読みをして行うことが鉄則といわれています。
