物件選びのポイント≪毎月の収支≫
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
朝晩だけでなく、日中も厳しい冷え込みが続いていますが
体調を崩されたりしていないですか？
インフルエンザも流行しているようなのでくれぐれも体調管理にお気を付け下さい。
さっそくですが、今回は、物件選びのポイントについて書かせて頂きます。
よく物件を選ぶ際に、「毎月の収支」が大事だと仰られる方がいらっしゃいます。
確かに、毎月の収支というのも大事なポイントですが
毎月プラス1万円か、毎月マイナス1万円か、ということより、もっと大事なことがあります。
それは、不動産投資を取り組んだことにより、『トータルでプラスになるのか、マイナスになるのか』です。
トータルというのは出口戦略、すなわち売却も想定する必要があり、長期的に見据えることが大事になってきます。
例えば、築30年の毎月プラス1万円の収支で運用ができる中古物件を購入したとします。
築30年の物件というのは30年前の技術で作られた物件であり、寿命は約50年と言われていました。
ですので、物件が収益を上げられる期間は残り20年です。
20年で物件が生み出す収益は240万円。
計算式は下記の通りです。
1万円×12ヵ月で12万円。
12万円×20年で240万円。
この物件を20年間運用すると、240万円の収益を生み出しましたが、物件は寿命を迎えました。
物件が寿命を迎えると、この後に待っているのは大規模な修繕や建て替えが一般的です。
修繕積立金が潤沢に貯まっていれば問題はないかもしれませんが
修繕積立金が貯まっていなければ、修繕費をお支払いするのは当然に所有者であるオーナー様です。
物件にもよりますが、20年間運用して得た240万円が全て、またはそれ以上のお金が必要となるケースもあります。
ここでは30年前の物件を例に挙げましたが、30年前というとバブル絶頂期です。
バブル期の不動産投資と言うのは長期保有を前提とした不動産投資ではなく
買って、売ってを繰り返し行い、売却した際の差益を狙った不動産投資が一般的な時代です。
その為、そもそも修繕積立金という概念が薄く、堅実に修繕費を貯めているオーナー様が少なかった時代になります。
その時期の不動産を投資対象として狙っている方は、購入前に必ず修繕積立金の残高を確認するようにしてください。
計画通りに貯まっていない物件が数多く存在します。
話を戻しますが、不動産投資を始める目的にもよるのですが、お若い方は特に、資産形成、年金対策、など
長期間の運用を前提とした不動産投資に、築古の中古物件は全くと言っていいほど向いていません。
物件も人間と同様に寿命があるからです。
それでは、新築、または築浅の中古の場合はどうでしょうか？
築年数の古い中古に比べると、価格が高くなる為、場合によっては毎月の収支がマイナスになる可能性もあります。
しかし、現在の技術で作られた物件は寿命約100年と言われており、仮に35年の最長ローンを使ったとしても
ローン完済後は寿命65年の中古物件ですので、まだまだ収益をあげられる現役の不動産です。
その為、売却を検討した場合にも立地が良ければ高値で売却できる可能性も秘めています。
また、仮に毎月1万円の持ち出しを35年間お支払すると、合計で420万円の持ち出しです。
計算式は下記の通りです。
1万円×12ヵ月で12万円。
12万円×35年間で420万円。
先程の中古と比較をすると、目先のキャッシュフローはプラス240万円か、マイナス420万円か、なので
一見、中古の方が良いと思う方もいらっしゃるかと思いますが、
途中で売却を検討した場合に、先程の中古物件は、はたして売却できるのでしょうか？
寿命を迎えた物件、または間もなく寿命を迎える物件を購入したいという方はそう多くはいません。
一方、新築物件の場合は先程説明した通り、寿命65年の中古物件ですので
仮に売却を検討したとしても420万円以下（持ち出した合計金額以下）の売却価格になってしまうことは考えづらいのではないでしょうか？
以上のように、毎月のキャッシュフローだけではなく、長期的な視点で考えることがとても重要になってきます。
是非、失敗しない不動産投資を行う上でご参考にして頂ければ幸いです。
