東京か？大阪か？
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本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
2016年が始まり、早くも１ヶ月を過ぎようとしていますが
今年もインフルエンザが流行り出しているようですので
くれぐれも体調管理にはお気を付け下さい。
さて、今年も皆様から沢山のお問い合わせを頂いておりますが
首都圏のお客様はもちろんの事、地方在住のオーナー様も急増しております。
そこで、「不動産を持つなら東京か大阪か？」というご質問を頂くケースが多くあります。
もちろん、双方にメリット・デメリットはある訳ですが、不動産投資を検討する上で最も重要なのは
想定可能なリスクを如何に事前に回避できるか？と言う点です。
これは、言い方を変えれば確率論で、どちらが失敗する可能性が高いのか？という見方もできます。
ここで、一つ念頭に置いて頂きたいのは、自身で住む居住用マンションではなく
あくまで人に貸すことを目的とした投資用マンションであるという点を忘れてはいけません。
私は生まれが関西方面ですので、親戚もたくさんおりますし、自身で住んだり、旅行などで訪れるには大好きなエリアです。
ただし、不動産投資となれば話は別です。
不動産投資はお部屋を人に貸すことで家賃収入を得て行くことが目的なので「賃貸需要」というマーケットを見過ごすわけにはいきません。
「賃貸需要」と言いましても何を基準に見定めればよいのか
なかなか難しいと思われるかもしれませんが
例えば「需要と供給のバランス」は非常に重要なポイントです。
つまり、需要（人口）＞供給（物件）というマーケットになっていれば
人口に対して供給できる物件が限られている訳ですので
家賃を下げる必要はなく、貸主（オーナー様）が強いマーケットになります。
逆に、需要＜供給というマーケットになっていると
人口は少ないのに次々と物件は供給されていき供給過多になる為
借主（入居者）が強いマーケットになるという事です。
例えば、2014年の人口で考えますと
東京に関しては、「73,280人」転入超過（人口が増えている）の状態となっておりますが
大阪は「391人」転出超過（人口が減っている）の状態になっています。
さらに、東京ではワンルームマンションの建設には23区で様々な規制があり
都心部の土地は余っていないので物件を供給していく事が非常に難しくなっています。
東京にお住まいの方は、ご経験があるかと思いますが
東京都心部の駅近マンションで家賃交渉をして家賃を下げるというのは、非常に難しいです。
それは何故か？
貸主（オーナー様）からすれば、需要は溢れているので
わざわざ家賃を下げてまで募集をしなくても、入居者は見つかるからですね。
これが、貸主が強いマーケットです。
逆に、大阪に至っては転出超過になっておりますので、需要（人口）は年々減っている状況です。
しかし東京と比べると、まだまだ土地も余っておりますので新築物件の供給は非常に増えております。
自身の所有物件の周辺に次々と新築物件が建設されてしまえば
家賃を下げなければ入居者を獲得することが難しくなるため
家賃の下げ交渉が容易に実現されてしまう訳です。
つまり借主が強いマーケットです。
これは、東京と大阪の賃料相場を比べて頂ければ、一目瞭然ではないでしょうか。
得られる賃料収入が少なければ、物件価格が安いのは当然です。
「物件価格が安いから」と言う理由だけで不動産を購入するのは非常に危険な考え方です。
家賃収入を得ることが目的であるはずなのに
いかに安く買うかということに固執して失敗している個人投資家の方がいらっしゃるのも事実です。
安い物件をたくさん購入して、家賃収入はどんどん先細りしていってしまう…
はたして、このような不動産投資は成功と言えるのでしょうか？
どんなに安く物件を購入できても、収益を生まなければ何の意味もありません。
失敗しない不動産投資を実現するには、如何に長期に渡って家賃収入を確保できるか？が最も重要です。
もちろん、大阪でも本当に中心地のごく僅かなエリアで成功されていらっしゃる方もいますし、東京でも目先の利回りに惑わされて失敗されている方もいらっしゃいますので
一概に、東京であれば絶対に大丈夫という事はありません。
ただし、冒頭でご説明した通り、重要なのは「失敗する確率」を如何に下げていくか？
これが成功と失敗の分かれ道です。
ここから先は、毎日開催の無料相談会にてお伝えさせて頂ければと思いますが
東京の中でも失敗と成功の分かれ道があります。
東京なら安心だからといって、目先の収支や利回りに惑わされて失敗しないよう
「失敗しない不動産投資の秘訣」を聞いてみたい方は
是非、私までお問い合わせ頂けますと幸いです。
皆様とお会いできるのを楽しみにしています。
