“銀行目線”で物件チェック
さて、みなさんの中で不動産投資に興味を持ち、
これから購入を検討しようとされている方もおられるのではないでしょうか。
そういった方が最初にぶつかる問題と言えば「どんな物件を選べばいいか」という点がその一つではないでしょうか。
迷わず「利回りの高い物件に注目する」という人も少なくないかと思います。
もちろん、不動産投資は安定収益を得るのに向いていますから、
利回りも物件選びのポイントの一つです。
しかし、それ以上にチェックしておきたい重要な要素や、物件を絞り込むためのポイントがあります。
投資物件を選別する際に、重要なポイントになるのは「換金性」、つまり「売りやすいかどうか」 です。
長期的に安定収益を得ることが目的なので売却は考えていない」と思うかもしれません。
しかし、最初は売る予定がなくても、個人的に何らかの理由でまとまった現金が入り用になるなど、売却しなければならない事情が起きることも可能性としては考えられます。
そのタイミングでスムーズに売れないと、不動産を持っていることが大きなリスクとなります。
逆に多少収益性は低くても、すぐに換金できる株や金融商品のほうが有利ということになりかねません。
そこで、流動性が低いという不動産の最大のリスクを予め減らしておくために、換金性の高い物件を選ぶことが重要なのです。
不動産投資では、入口、つまり物件を取得する際に「何を選ぶか」というだけでなく「将来的に売却できるか」という出口戦略の広さも大切なのです。
では、換金性の高い物件は、どう見極めれば良いのでしょうか。
ポイントは”銀行目線”でチェックすることです。
つまり、「その物件に金融機関はいくらまで貸してくれるのか」という視点で考えるのです。
物件価格に対する融資限度額の割合を「担保掛け目」といいますが、それが高いほど換金性も高くなります。
そして、そのポイントは自己資金です。
担保掛け目が高いということは、物件価格と融資限度額の差が小さいということです。
たくさん融資を受ければ、購入検討者が用意しなければならない自己資金が少なくなります。
購入検討者は、自己資金の少ない人のほうが数は多いという傾向があります。
したがって、担保掛け目の高い物件のほうが売りやすいということになります。
要するに、「出口戦略の間口」が広いということです。
なお、担保掛け目が同じなら、物件価格が小さいほうが換金性は高くなります。
例えば、掛け目が９割とすると、区分マンションなど２,０００万円の物件なら必要な自己資金は２００万円、これが一棟マンションなど２億円の物件なら２,０００万円必要です。
必要となる資金が少ない前者のほうが売りやすく出口戦略の間口が広いと言えます。
このように将来の「換金性」も含めて、
購入する物件を選定する事が非常に重要になるのです。
当社では用地仕入れの段階から、将来の出口戦略までを考えた立地に用地を仕入れ、設計や施工でも何年経っても飽きのこない、シンプルで美しいデザインにより、最新の設備や内装設計を整えた物件のみを提供しおります。
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