投資用不動産「買い時」はいつなのか！？
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
前回のブログでは野中先生による
「不動産投資を成功させる為の秘訣」
第二弾として「立地条件」をご紹介させて頂きましたが、
今回の私のブログも前回に引き続き、当社で開催されました
外部講師の野中先生による
不動産投資を成功させる為の秘訣をご紹介させて頂きます。
そして、第三弾は
「買い時」
です。
野中先生からこういったお話がありました。
不動産投資を始めるにあたって、「いつ始めるのか」
いわゆる
「買い時」
の見極めも大事とのことです。
みなさんは２００７年に「ミニバブル」と呼ばれる、一時的な地価上昇があったことをご存じでしょうか？
これは、過去１０年の不動産市場を振り返ったとき、最も重要なできごとです。
２００３年から２００４年頃、景気低迷が続く日本の不動産は底値になっていました。
これを見た外資系ファンドや海外の投資家たちが、「安くて買い時だ」と判断し、日本の不動産を買い始めたことがきっかけでミニバブルが始まります。
こうして不動産価格は上昇に転じますが、これに拍車をかけたのが２００６年の「ゼロ金利政策」の解除でした。
デフレ経済からの脱却を宣言したようなものですから、価格が上がる前に買おうと、日本人も不動産を買うようになったのです。
そのため、地価はますます上昇し、当然それに伴い、マンション価格も上がる一方となり、２００７年にはピークを迎えました。
ところが、２００８年にリーマン・ショックに端を発する世界的な金融危機が起こります。
その影響は大きく、日本の不動産価格も一転急落し、ミニバブルは弾けました。
その後、世界経済が復調する気配はなく、不動産価格も下落の一途を辿ります。
しかし、２０１０年になって政府が「住宅ローン控除」「贈与税の非課税特例」という住宅購入支援政策を打ち出したことで状況が変わりました。
優遇策と低金利により購入意欲が刺激されたことで、都心部を中心にマンションの売れ行きが回復し、価格の下落に歯止めがかかったのです。
東京に限ればわずかながらも上昇傾向に転じますが、これは、財閥系不動産会社が立地の良いところに高級マンションを建て、それを富裕層に買わせる戦略を取ったことで、都心部や湾岸エリアのマンションが買われ、平均価格を押し上げたためでした。
こうして迎えた２０１１年は、リーマン・ショック後にはじめて新築マンションの供給回復が明確になると予想された年でした。
ところが、３月に未曾有の被害をもたらした東日本大震災が発生し、震災直後は、頻発する余震に原発事故、電力不足の問題、液状化による被害など、不動産を買う意欲など湧くはずもなく、不動産市場は再び冷え込んでしまい、ミニバブルの崩壊後不動産価格は下落の一途震災の影響が大きく供給回復は先送りになり、２００７年のミニバブル崩壊後マンション価格は下がり続け２０１０年の政府の優遇政策でようやく底を打ちました。
２００８年のリーマンショック以来、東日本大震災の影響もあって、４年以上も低迷していた日本の不動産市場が、２０１３年に入り、アベノミクスに助けられ、再浮上し始めました。
実は現在、不動産市場が２００７年の「不動産ミニバブル」に似たような状況にあります。
不動産投資信託（ＲＥＩＴ）、中国やシンガポールなどの富裕層、海外の政府系ファンドや年金基金などが、続々と日本市場へ戻り始めており、都心部では大型開発ラッシュが目白押しとなり、不動産市場に活気が出てきております。
しかし、その頃と違うのは！？
「東京五輪開催」
２０２０年東京オリンピック開催に向けて、東京のインフラ整備や再開発計画が不動産価格を押し上げる効果となっているようです。
また、東北大震災復興支援の影響により、建設現場の人手不足や建築資材の値上がりによる建築費の高騰も後押しをしているとのことです。
更には、昨今では、国内大手生保各社が外資系運用会社や大手ゼネコンと共同で不動産やインフラへの投資を拡大する動きが強まってきております。
そういった中で、まず一番敏感に影響してくるのが主要駅周辺の商業ビルとなります。
商業ビルが上昇することにより、その周辺の土地価格が上昇します。
その結果、次に敏感に反応を示すのが中古マンション市場です。
今や中古マンションも新築同様の価格で市場に出ているのも珍しくありません。
そして、次に新築マンションかと思いきや、野中先生曰く、
「新築マンションは鈍感」なようです。
なぜそのような違いがあるのでしょうか？
それは、「工期」です。
建設用地が取得されてから、工事に着手し、そこから竣工までのこの工事期間が
中古マンション市場とのタイムラグになるという訳です。
現在、販売されている新築マンションの建設用地は、
昨日、今日の土地価格で取得された訳ではなく竣工から工期を遡った、
その時の土地価格で用地取得しており、それが現在の販売価格に反映されております。
野中先生はこう仰られておりました。
このように現在、販売されている新築マンションを
「旧・新築」
では、来年、再来年、またはそれ以降に市場へ出てくるものは？
「新・新築」
ということです。
この「新・新築」は建築費が高騰しており、
更には既に、ある程度の地価の上昇が進んだ用地の上に建設されているということです。
そうなると、当然ではございますが、今後市場へ出てくる新築マンションへの価格転換が生まれ、現在よりも徐々に不動産価格は高くなってくる事が予想されます。
「まさに今が買い時！！」
と専門家の方が熱く語っておられました。
毎月一度は開催される
「野中セミナー」
ですが、専門家でしか知らないような内容なのに、初心者の方でも分かり易く講話されるので、とにかくおもしろい！！
そのうえ、今回ご紹介させて頂いたような専門知識が身につく！！
まさに一石二鳥！！
この一言につきます。
みなさまも是非一度はご参加してみてはいかがでしょうか。
また、当社では外部講師を招いてのセミナーから当社不動産アドバイザーによる定期セミナーのほかにも、無料銀行審査や個別相談会も行なっております。
「まさに今が買い時」と言われるこの機会に、
不動産投資をさらに詳しく、具体的に知りたいと言う方は当社までお問い合わせください。
次回は「野中セミナー」シリーズ第四弾！！
「考え方を変えてください！！」
をご紹介させて頂く予定です。
