立地条件こそ不動産投資を成功させる為の秘訣
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
前回のブログでは野中先生による
「身の丈に合った不動産を買う」
をご紹介させて頂きましたが、
今回の私のブログも前回に引き続き、当社で開催されました「野中セミナー」外部講師の野中先生による不動産投資を成功させる為の秘訣をご紹介させて頂きます。
第二弾は「立地条件」です。
やはり、野中先生も誰が何と言おうとこの「立地条件」こそ不動産投資を成功させる為の秘訣だと仰られておりました。
とはいっても、既にご存知の方も多いことでしょう。
「それぐらいは常識。」
そう思われた方もいるのではないでしょうか。
では、
その「立地条件」がいい所とはみなさんはどういった所だとお考えですか？
大学の近く？
大手企業の近く？
駅の近く？
一般的には「駅近」と言われますが、どの駅でも構わないということではございません。
地方よりも都市圏。
都市圏の中でも東京都内。
東京都内の中でも23区内の都心部。
東京都は人口の転入超過にあり、以前よりも更に増して地方との人口格差が生まれており、地方とは反比例して2030年までは単身世帯が増加していく統計が既に出ております。
23区内においては特にその傾向にあります。
そのうえ、用地不足や条例によるワンルームマンション建設規制も相重なって、供給ペースが鈍化しており、需要過多の状況を生み続けているのです。
東京都心部でも特にビックターミナルと呼ばれる「主要駅」、「主要駅から各方面へ出る路線上の駅より徒歩10分圏内」そして、その「主要駅まで30分以内」これが「立地条件」となり、不動産投資を成功させる為の秘訣のひとつということです。
なぜ、「主要駅」ではないのか？
地方の方に聞いても、知らない方はいないと言ってもいいぐらい、東京都心部の主要路線
「山手線」
このＪＲ山手線沿線の駅から徒歩10分圏内でももちろん
「立地条件」としては全くもって問題御座いません。
しかし、オーナー様目線で考えてみますと、そういった「立地条件」の物件になると「家賃」を高く取れることは考えれるのですが、それだけ収益性のある土地の物件となりますと、将来的な資産価値は非常に期待できますが、「土地代」が高額になってきますので、新築・中古と関わらず購入時の物件価格も高くなってしまいます。
そうなった場合に投資効率として考えると、家賃が購入価格に見合わないという事も考えられるのです。
山手線内側のいわゆる「一等地」になれば尚のことでしょう。
では、幅広く入居者が確保でき、尚且つ、「一等地」や「主要駅周辺」のように開発が進み切っておらず、今後開発が進んでいく余地がある将来的に楽しみなエリアで且つ、入居者となる単身者の方が好んで借りられる「立地」とはどういったところでしょうか？
単身者の方はまず、豪華な設備よりも通勤・通学の利便性を優先される方がほとんどです。
勤務先・通学先までドアtoドアで30分以内で行けるところ。
要するに、近過ぎず、遠過ぎずといったところでしょうか。
例えば、みなさんでしたらご勤務先のすぐ近くに住みたいでしょうか？
もちろん、時間価値だけを重要視される方の中で、「起きてすぐ歩いて会社に行けるところがいい」と言う方もいらっしゃるかもしれませんが、やはり、入居者の方にとってみて休日とのオンとオフも大事にはなってくることでしょう。
企業や大学が密集する「山手線の内側」へ行くのに、いかに利便性が良いかどうか。
山手線沿線駅にどれだけ早く便利に行けるか。
そして、その時間価値を入居者の方は「家賃」という対価を払って借りる訳ですから、
その金額が価値を見出すほどの割りに合ってるかどうかも重要になってくるということです。
例えば、ＪＲ山手線沿線駅は複数路線出ている駅がほとんどですが、
特にその中でも「池袋」「新宿」「渋谷」「品川」「東京」「秋葉原」「上野」駅といった主要駅では、ＪＲ路線だけで複数路線出ているだけではなく、地下鉄線・私鉄線も複数出ております。
例えば、「池袋駅」と「上野駅」を例にとってみますと、
「池袋駅」から直通30分以内で行ける山手線沿線駅は内回りでソニー本社が所在する
「品川駅」、外回りで当社シノケンハーモニーや東芝本社が所在します「浜松町駅」になります。
「上野駅」からですと、内回りで東京都庁が所在する「新宿駅」、
外回りでサッポロホールディンクスグループのサッポロビール本社や恵比寿ガーデンプレイスが所在する「恵比寿駅」になります。
さらに、山手線内側の一等地へは「池袋駅」から15分以内で企業密集エリアの「御茶ノ水駅」や「大手町駅」、「上野駅」からは「新橋駅」「虎ノ門駅」となります。
では、「池袋駅」「上野駅」まで同じく直通30分以内、15分以内で行ける駅で、山手線外側へ出てる路線上の駅にはどういった駅があるでしょうか？
その駅が徒歩10分圏内の最寄駅になる物件と「池袋駅」「上野駅」まで直通30分以内、15分以内で行ける、例に上げたそれぞれの駅が徒歩10分圏内の最寄駅になる物件とでは、
入居者の負担となる「家賃」にどれほどの差が出るのでしょうか？
例としてあげた駅だけでは御座いませんが、ＪＲ山手線沿線駅のどちらかの駅から同じく山手線沿線上の駅まで掛かる時間、もしくは山手線内側の路線上駅まで掛かる時間とそのＪＲ山手線沿線駅と同じ駅まで山手線外側の路線上駅より出てる駅から掛かる時間がどちらも同じになるのであれば、どちらのほうが入居者の方にとってみて、借り易い金額となるでしょうか？
みなさんも是非お考えになってみてください。
どうでしょうか？
同じ駅まで、同じ時間を掛けて行けるのであれば、当然のことながら「家賃の金額」は低ければ低いほうが入居者の方はそこに、時間価値を見出すのではないでしょうか。
豪華な設備より時間の価値、通勤の利便性が最優先され、ごく僅かな時間だけ電車に乗れば、休日も充実して過ごせる便利な生活環境が整っている、街全体を借りる。
野中先生が仰るには、これが単身者の入居者心理だということです。
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「野中セミナー」
ですが、専門家でしか知らないような内容なのに、
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この一言につきます。
みなさまも是非一度はご参加してみてはいかがでしょうか。
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次回は「野中セミナー」シリーズ第三弾！！
「買い時」
をご紹介させて頂く予定です。
