中古マンションの落とし穴
台風一過の清々しい秋晴れの中
皆様如何お過ごしでしょうか？
さて、今回紹介させて頂きます記事は
2年前に全国賃貸住宅新聞に掲載された記事なのですが
今でも当てはまる内容でしたのでご紹介させて頂きます。
内容はと言いますと
賃貸アパート・マンションを売却する際に賃料を増やして利回りを良く見せて
フリーレントを付ける事で入居者を確保して
高利回りで運用しているように見せかける事で中古物件を高く売るというものです。
不動産投資の利回りの出し方は年間の家賃収入÷物件価格です。
記事の例に倣うと、物件価格が1200万円で
家賃が月10万円で年間の家賃収入が120万円の物件なら、利回りは10％です。
この物件の家賃を1万円上げたとすると
家賃11万円、年間家賃132万円で利回りが11％になります。
当然、ただ家賃を上げただけでは入居者はつきません。
そこで、フリーレントをつけて入居者を募集します。
例えば、2年契約で月々の家賃が10万円の場合、2年で240万円となります。
2年契約で月11万円の場合、フリーレントを3ヶ月つけた場合、2年で232万円となります。
つまり、入居者目線だと、家賃が1万円高くてもフリーレントがついていると
このように最終的には安くあがることもあります。
2年目以降も入居し続けてもらえれば問題はないのですが
フリーレントが目当ての入居者は短期の入居であることがほとんどです。
長期の入居を考える人はたった3ヶ月のフリーレントがついただけの物件よりも
少し高くてもより良い条件の物件を探すものです。
このような物件を表記上の利回りが高く、入居者もついているからと購入してしまうと
たったの2年で入居者が離れてしまい、次の入居者を探すときに家賃を下げて
結局買った時の表記上の利回りを実現出来なかったということになってしまいます。
中古物件は新築に比べて価格が安く、高利回りの物が多く、一見非常に魅力的に見えますが
中にはこういった方法を使って表面上の利回りを良く見せたりしており
素人の方が騙されて買ってしまうという事が起きています。
その他にも、修繕計画がずさんで修繕積立金が全然入っておらず、買った途端に修繕積立金をまとめて請求されたという事例や
複数の業者が管理しているので住人の質を把握出来ず、結果、建物自体がスラム化してしまった事例や
建物の残りの寿命が少なく、不動産投資のメリットであるロングリターンを実現出来ないといった事例が多々あります。
もし、好立地、高利回りで本当に運用出来ているのなら
果たしてオーナーの方がその物件を手放すのでしょうか？
そんな中、弊社シノケンハーモニーは
新築の物件をメインにしておりますが、中古物件の中でも、立地が良く、
安定した入居を見込めると判断した物件にのみ販売しております。
こうした物件を弊社ではプレミアム中古と呼んで、お客様にご案内しております。
プレミアム中古の物件情報はなかなかホームページには掲載されませんので、興味を持たれた方は
お気軽にお問い合わせくださいませ。
