戸建てより深刻なマンションの空き家問題。
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本日もシノケンハーモニーの不動産投資ニュースコラムをご覧いただきまして
ありがとうございます。
今回は大変興味深い記事を見つけましたので、ご紹介させていただきます。
マンション「空き家」深刻
管理組合なく損壊も修繕できずマンションの空き家問題が深刻な影響を及ぼしている。
管理組合が機能せず、基礎的な修繕もできない物件が水面下で増えている。
東京都が管理状態の届け出を義務化する条例案を20日開会の定例議会に提出するなど、自治体も対策に乗り出した。
だが、空き家増加が管理不全をもたらし、さらに空き家が増える負のスパイラルを食い止めるのは容易ではない。
周辺住民に影響
埼玉県のある住宅地のマンション。
建物の中央部の外壁が剥落しているのにシートさえかけられず、鉄骨がむき出しになっている。
こんな危険な状態が既に半年以上、続いている。
関係者によると、住民は生活しているものの管理組合はなく、壁の修繕を話し合う会議さえ開けないという。
管理組合が機能しないマンションが陥る危機を示す例だが、マンション管理のコンサルティングなどを手掛けるさくら事務所（東京・渋谷）の土屋輝之氏は、「あと数年で珍しくなくなる」とみる。
組合がなければ基本的な管理さえままならないが、都の2011年の調査では、6.5%の物件が「管理組合がない」と回答。
未回答の物件を追加で抽出したら、「ない」と答えた割合は15.9%にも上った。
組合がなければ、危険な損壊が放置されたり、管理不全の隙を突いた侵入者による犯罪の温床になったりするリスクがある。
住民だけでなく周辺地域にも悪影響が出る。
都の条例案では、管理組合や管理規約の有無などを提出させ、マンションに組合の設立を支援したり運営方法についてマンション管理士らが相談に乗ったりする。
相続で塩漬けに
戸建もマンションも空き家となる理由で多いのは、親などからの相続だ。
ただ、所有者が通常は1人の戸建てなら、建物を解体して土地のみを売却するといった選択肢があるが、他人と共有のマンションでこうした処分の方法はほぼ不可能。
結果的に老朽マンションは貸したり売ったりできずに「塩漬け」され、空き家が放置される。
空き家が増えたマンションは管理組合の理事を担う人手も、管理費や修繕積立金も減っていく。
自治体の対策は所有者への聞き取りや支援が柱で、空き家が増えて所有者さえいないのでは実効性が乏しくなる。
2019年2月6日 日本経済新聞より一部引用
皆様。いかがでしょうか。
不動産投資を行なわれる上で皆様が最もご不安に思われております空室や、管理組合が機能せず必要な修繕ができない物件も少なくありません。
入居者の入替りを含めて、常に満室状態を保つのは難しいですが、賃貸需要の高い物件を探すことで空室のリスクを下げることが可能となります。
賃貸需要の高い物件とは今後も人口が増加し続ける、もしくは賃貸物件に住む人が減少しない場所です。
賃貸需要の高い場所での不動産投資であれば空室率を下げられ、逆に人口減少傾向の場所での不動産投資は、空室率が上昇し家賃収入が確保できないリスクが高まります。
また集客力のある管理会社を選ぶことも重要です。
入居者が退去したらすぐに次の入居者を探してもらう必要があります。
集客力がない（入居者募集能力の低い）不動産会社等では空室期間が延びてしまう可能性が高まります。
解約日が決まったらリフォーム、入居者募集、契約までスムーズに行なってもらえる集客力のあるしっかりした管理会社に任せたいものです。
またマンションの管理に関しましても半数以上のオーナー様が現状の管理に満足しておらず、管理会社の変更や委託内容・管理費の見直しを行なっております。
管理によって物件の資産価値、将来の修繕積立金等が大きく変わってまいりますので、より良い管理会社にお任せ頂くことをお勧め致します。
当社では、40,000名様以上がご参加された無料不動産投資セミナーを随時開催しています。
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