「都心5区」から30分圏内に賃貸需要拡大
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本日は日経新聞に掲載されていた記事をご紹介します。
オフィス賃料、60カ月連続上昇
景気と連動、借り手多彩に東京都心部のオフィスビル賃料の上昇が続く。
前月比での賃料上昇は2018年12月まで60カ月連続と過去最長を更新中だ。
好不況が4年周期で巡るのが通例だったサイクルに異変が生じた背景には、就業者が増え新築・既存を問わない企業側の強いオフィス移転・拡張意欲がある。
仲介大手の三鬼商事（東京・中央）が10日発表した都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の18年12月の平均募集賃料は3.3平方メートル当たり2万887円と前月比0.69%（144円）上昇した。
賃料の連続上昇は、月次データの残る02年1月以降で最長だったリーマン・ショック前の35カ月（05年8月～08年6月）を上回る。
「今回の上昇局面は長い」。不動産サービス大手のJLL（東京・千代田）の大東雄人氏は指摘する。
これまでは空室率低下や賃料上昇の「好況期」と、その逆の「不況期」が約4年ごとに訪れていたという。
今回は空室率低下が7年近く、賃料上昇が5年続く。
仲介大手の三幸エステート（東京・中央）の今関豊和氏は「景気拡大とそれに伴う就業者数の増加」が理由とみる。
景気拡大は12年末から続く。
総務省の労働力調査によると、18年11月の就業者数（季節調整値）は6713万人。
12年11月に比べ421万人増えた。
人手不足感が強まり、女性や高齢者の労働参加率が上昇。
オフィスの手狭感の解消や採用に有利に働くなどの理由で新築ビルに移転する企業が目立つ。
2019年1月11日（金）日本経済新聞
まとめると
① 景気と連動して借り手が多彩になり、東京都心部のオフィス賃料が上昇している。
② ここで言う「都心」とは、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区
③ 通常のサイクルだと空室率低下と賃料が上昇する「好況期」と、その逆の「不況期」が約4年ごとに訪れているが、今のところ、空室率低下が7年近く、賃料上昇が5年続く。
④ その理由とは、「景気拡大とそれに伴う就業数の増加」である。
⑤ またその背景には「人手不足」とそれに伴う女性や高齢者の労働参加率の上昇がある。
ということになります。
不動産投資は、通常、住宅系（レジデンス）と事務所などのオフィス系（商業系）に分かれます。
我々の専門は住宅系（レジデンス系）であり、不動産投資のリスクとしては、最も低い、と言われている部類のものになります。
そして、その「賃料」の元となるファクターは、「賃貸人」の方が支払う「賃料」になります。
従業員として働くこと、を考えた場合、職場からある程度の距離に住みたい、と考えるのは当然です。
とは言えば、職場がある駅やその隣の駅に住む、というのは、精神衛生上、あまり好まれない、ということも分かっています。
過去のオフィスワーカー向けのアンケートでも、「理想の通勤距離」として「30分」という数字が最も支持されていました。
オフィスが集中している「都心5区」には、「千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区」が挙げられていますが、その従業員の方が「住居」として住む、という場合には、必ずしもこの都心5区でなければならない、というものではありません。
具体的には、その都心5区に隣接している周りの区などが最も有望になってきます。
ただいずれにしても、オフィス賃料の「好況期」が順調に継続している、というファクトは、レジデンス（住居）への投資を考える投資家にとってはかなり好材料、と言えるでしょう。
今後も、東京への商業投資、それに伴う需要創出、雇用の拡大は続いていきそうです。
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