物件の管理でものしかかる「人件費問題」

皆様、こんにちは。

本日もシノケンハーモニーの不動産投資コラムをご覧いただきまして
ありがとうございます。

不動産投資を始めるにあたり、重要なポイントってご存知でしょうか？

雑誌記事や新聞記事や不動産投資をお取組みされていらっしゃる方など
多くの方がおっしゃっていますが
『立地』と『管理体制』が重要と言われています。

立地に関しましては、何となくわかる。という方もいらっしゃるかと思いますので
今回は『管理体制』についてお話ししたいと思います。

そもそも不動産投資において管理ってどういうものでしょうか？

普段、会社で働きながら不動産投資をされている方は
毎日のマンションの管理業務や入居者対応などをご自身でする。
なんてことは現実的に可能でしょうか？

ほとんどの方は、自分では対応する時間も体力ももったいない為
不動産会社に任せているのが現状ではないでしょうか？

そんなほとんどの方に該当するにもかかわらず
ご自身のマンションの管理体制を把握されていないという方は意外に多いみたいです。

当社では、全国の無料相談窓口で様々なご相談をお受けしておりますが
既にシノケン以外でのの会社様でお取組みをされているマンションオーナー様から
次のようなコメントを良くいただきます。

「安かったし、利回りも良かったから中古マンションを購入したが、修繕費の滞納が大きくて毎月の修繕費が上がってしまった・・・」

利回りは買った当時は良かったかもしれませんが、修繕費が大幅に上がるとなると
実質の利回りは・・・

想像したら如何でしょうか？？

そんな中、本日は気になる記事がございましたのでご紹介させて頂きます。

マンション管理業界で賃金が相次ぎ上昇している。

築年数が古い建物が増え、修繕担当者の求人が急激に伸びている。
特に技術者は新築物件と人材確保で競合しやすい。
人手不足で改修が遅れれば、政府が目指す中古住宅市場の活性化の実現が遠のく可能性がある。

「新築工事と人の取り合いになっている」。
マンション管理大手の東急コミュニティーの修繕担当者は苦笑する。

　同社はマンションの修繕工事に必要な建築士や施工管理技士といった資格を持つ技術者に、月1万円程度の資格手当の支給を始めた。

年収を50万～100万円引き上げることも検討中だ。
「大手を中心にこの２～３年、実際に年収を50万～100万円上げた求人は増えている」（エン・ジャパン）

基本給を5万円引き上げ、技術社員を囲い込む動きもあるようだ。

管理会社にとって建物の改修工事は、清掃などビルメンテナンスと並び重要な収益源だ。

マンションの修繕には技術者のほか、管理組合と工事プランを取りまとめる営業担当者が必要になる。

エン・ジャパンによると営業担当の求人は1年で9割増加。
技術職に至っては4.5倍に急拡大した。
求人数全体の伸び（76％）を上回る。

技術職の人手不足が著しいのは、修繕期を迎えたマンションが次々と増えるためだ。
国土交通省によると築30年超の分譲マンションは2017年末で184万戸。

5年で44％増えた。
27年には351万戸になる見通しだ。

年数がたつほど修繕の範囲も広がる。
一般的にマンションは築10年で最初の大規模修繕を迎える。

このときは外壁の手入れなどにとどまるが、30年たつとエレベーターや配水管の交換も必要だ。

中古マンションの工事量が増える一方で、技術者は新築ビル工事にも不可欠だ。
賃金を上げないと管理会社は要員を確保しにくくなっている。

営業担当者も不足がちだ。大和ハウス子会社の大和ライフネクスト（東京・港）は2019年3月期に営業マンを、3年前の1.5倍の70人採用する計画だ。

修繕が増えれば、工事内容や予算を施主の管理組合と協議する業務も多くなる。
積立金が不足するマンションも目立ち、住民に負担増を提案するといった困難な業務も増えそうだ。

確実な採用に向け、大和ライフネクストは「賃金の上乗せも検討材料」と打ち明ける。
一部エリアで、営業担当者1人あたりの物件数を11から9に減らすといった負担軽減も行った。

不動産コンサルティングのさくら事務所（東京・渋谷）の土屋輝之執行役員は「新築物件の供給が続き、修繕ニーズにこたえきれていない」と指摘する。
人手不足が解消しなければ、政府が打ち出した中古住宅市場の活性化策も画餅に終わりかねない。

(平成30年7月20日(金)　日経新聞より抜粋)

いかがでしたでしょうか。

マンションの管理会社の収入源として改修も大きな収入源だそうです。

外注の管理会社（自社での管理ではなくて他社に委託している場合）は
管理会社単体での収益しか考えていないので
オーナー様の収益悪化という考えは実はかなり薄いのが現状だそう。

更に修繕するために人件費も今後増えていく。

なんて記事を見ると、ストックされている修繕費や滞納されている修繕費など
把握しているオーナーは実は少ないようで
こういったことに頭と手間を掛けること自体、ストレスに感じられるケースが多いようです。

では、どのような管理体制であれば金銭的ストレス・肉体的ストレス・精神的ストレスを解消しながら、安心して安定の不動産投資が出来るのでしょうか。

弊社は創業28年のキャリアで培ったノウハウを活かした
『失敗しない不動産投資セミナー』にて、その疑問を解消させていただいております。

また、遠方の方にはお客様おひとりおひとりに合わせた
無料個別相談会等を随時開催しておりますので
不動産投資をお考えの方からお取組みされている方まで
是非一度、お気軽にご参加してみて下さい。

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