大規模再開発の歴史を振り返る
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。
本日は再開発について考えてみたいと思います。
再開発と聞くと皆様連想されるのが、六本木ヒルズや武蔵小杉をイメージされる方も多いのではないでしょうか。
元々住人がいるだろう建物を壊して大規模ビルを建てる。そんなイメージではないでしょうか。
でも、六本木ヒルズや武蔵小杉など広大な敷地に新しいビルを建てるような開発は何十人の住人を説得して行われたのでしょうか。
途方もない交渉件数をおこなったのかお金で解決したのか、皆様気になる部分で、あまり知られていないことです。
今日は、ヒルズと武蔵小杉が現在の姿に至るまでどのような物語があったのかをご紹介します。
まずは、森ビルの公式HPをのぞいてみましょう。
当時の開発としては世界最大規模の地権者400件、借地人300件を巻きこむ大開発だったようです。森ビルは創立者の理念で地上げは行わない会社で有名です。
かならず、地権者・借地人の賛成を100%とるというポリシーで動いています。
2014年に竣工した虎の門ヒルズはなんと1946年から計画がされていたのです！！
ちなみに六本木ヒルズは1984年からの計画です！！
ではどのようにしてこの数の賛成を取り付けたのでしょうか。
最初は難航した交渉も最後は時代が味方になり100%の賛成を得ることができたそうです。
最初は流行語大賞に地上げが候補に挙がるなど、地上げに対する批判が強かったのですが90年代に入り、土地神話が崩壊すると、土地の権利交換をする方が得策だと考える人が増えて追い風になったと記録されています。
今や東京の象徴であり、憧れの的の六本木ヒルズですが、一流なりの努力と時間、そして創立者の素晴らしい理念が我々建物を見る人々の感動をよぶのでしょう。
では、ヒルズシリーズは何十年もかけて大きな建物を作りましたが
武蔵小杉はこの数年でどんどん大型タワーマンションや大型商業施設ができています。
なぜだとおもいますか？無理な地上げをしているのでしょうか？
そのようなことが今の時代許されるのかも疑問です。
武蔵小杉は駅直の場所から主にNECや富士通、キャノンの広大な工場でした。
平成20年頃から老朽化の為、工場が一斉に撤退した為に、自然と広大な開発用地がうまれました。
ここに目を付けた大手不動産デベロッパーは、大型タワーマンションを建設し始めました。
どんどん広大な土地が駅前に開くので、さらに人を呼び込む為に大型商業施設もどんどん作っていきました。
その結果今の街並みが完成しているのです。
しかしこの物語はまだ話の途中で、今でも工場撤退は続いており
今までの開発を50とするとあと50の開発が武蔵小杉には控えています。
巨大なタワー群は、東京駅や新宿駅といった東京のターミナル駅に匹敵するほど成長するともいわれています。
これからが楽しみですね。
さて、いままで再開発についての物語を見てきましたが
投資という目線で見てみるともう一つおもしろいことが分かります。
皆様はタワーマンションにはどのような世帯が入居すると思いますか？
そうです。ファミリー層です。総務省によると東京の世帯は単身世帯が依然増加しており、ファミリー世帯は減少しています。
武蔵小杉はそろそろ需要と供給の交差点にきているといわれています。
大量に供給されるファミリー世帯はそろそろ需要をみたすのではという不安な声も聞こえてきます。
しかし、そこは日本の東京当然に海外勢からの人気も高く売れ残るということはなさそうです。
ここで気づくのは、武蔵小杉の駅徒歩10分圏内は圧倒的にファミリー物件が多いことです。
武蔵小杉の人気は13路線288駅直通という圧倒的なアクセスの良さです。
この人気の理由は果たしてファミリー層だけに刺さるものなのでしょうか。
当然、単身者にも刺さることでしょう。
ただ、武蔵小杉徒歩10分圏内で1Rマンションを見かける数はとても少なく
20平米でも10万円近い賃料、25平米だと10万以上するので
どんなに住みたくても経済的に難しいのが現状のようです。
また川崎市の平成28年の1R規制により今後は25平米以上の部屋しか作れなくなっていますので、今後建設される駅徒歩10分圏内のマンションの賃料は10万をゆうに超えるため多くの1Rデベロッパーは、採算があわずに建設を諦めることが多いようです。
しかし、1R規制が入る前に建築確認をとった20平米のマンションが徒歩10分圏内にあるとしたらどうでしょう？
今後、ライバル続出で頭を悩ます心配どころか
その希少性により、家賃や価格はどのように推移すると思いますでしょうか。
実は当社は、その物件を現在分譲中です。
まずはお電話でお問い合わせください。
物件選びに頭を悩ます日々はもう終わりです。
